Av. Semih Akın Çakır
s.cakir@ozgunlaw.com
Giriş
Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlemiştir. TBK md. 299 uyarınca da kira sözleşmesi “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesinde kiralanan şey taşınmaz olabileceği gibi taşınır bir mal da olabilir.
Kira sözleşmesinin her iki tarafa borç yükleyen ve sürekli edimli bir sözleşme olması sebebiyle de kurulan kira ilişkisi taraflar arasında güven tesis etmektedir. Bu güven ilişkisinin, kira ilişkisinin devam ettiği süre boyunca öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması veya taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışı yüzünden sürekli borç ilişkisinin sürdürülmesi diğer tarafça mümkün olmaması durumunda güven ilişkisinin zedelenmesi halinde taraflardan biri sözleşmeyi feshetme hakkını haizdir. Bu husus TBK md. 331’de, sözleşmenin olağanüstü fesih halleri başlığı altında önemli sebeple fesih alt başlığı altında düzenlenmiştir. Hükme göre, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”
Çalışmamızda TBK md. 331’de hüküm altına alınan kira ilişkisinin önemle nedenle feshi konusu incelenecektir.
I. Feshin Kullanım Şartları
TBK md. 331/I hükmü emredicidir. Sözleşme ile önemli sebeplerle fesih imkânı kaldırılamaz. Olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarının hâkim tarafından durum ve koşullar göz önünde tutularak bağlanacağına ilişkin ikinci fıkra hükümleri emredici nitelik taşımamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kiracı aleyhine genişletilecek şekilde TBK md. 331/II hükmünde düzenleme yapılamaz [1].
Önemli sebeple fesih imkânı eski Borçlar Kanunu’nda yalnızca taşınmaz kiraları için mümkünken, TBK ile bu ayrım giderilmiştir. Bu haliyle önemli sebeple fesih hali hem taşınmaz kiraları için hem de taşınır kiraları için uygulanabilecektir.
Yine eski Borçlar Kanunu’nda önemli sebeple fesih imkânı belirli süreli kira sözleşmeleri için mümkünken TBK’da bu ayrım kaldırılmış olup hem belirli süreli kira sözleşmesi hem de belirsiz süreli kira sözleşmesi için önemli sebeple fesih imkânı getirilmiştir.
A. Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebebin Varlığı
Önemli sebep, fesih beyanında bulunan için kira ilişkisinin devam etmesini çekilmez hale getiren olgudur. Önemli neden taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilmeyen sebeplerden de doğabilir. Hiç şüphesiz bu sebep olağanüstü bir ağırlık taşımalıdır. Hangi sebebin bu nitelikte olduğu, her bir kira sözleşmesi açısından tarafların menfaatleri karşılaştırmak suretiyle tespit edilmelidir. Kısaca söz konusu önemli sebep taraflar arasındaki kira ilişkisini çekilmez kılmalıdır. Kiracının başka bir şehre tayini çıkması, kiracının kiraya vereni darp etmesi vb. gibi sebepler önemli nedenlerdir.
B. Çekilmezlik
Kira ilişkisinin önemli sebeple fesih olunabilmesi için feshi gerekli kılan bir nedenin varlığının yanı sıra söz konusu neden dolayısıyla, mevcut kira ilişkisinin devamının çekilmez bir hal alması gerekmektedir. Kira ilişkisine etki eden durumlardan hangilerinin kira ilişkisini çekilmez hale getirdiğinin tespiti genel manada mümkün olamayacağından her somut olayın kendisine has özellikleri dikkate alınmak suretiyle çekilmezliğin varlığı tespit olunmalıdır [2]. Çekilmezlik unsurunun hukuki dayanağını ahde vefa ilkesi ve dürüstlük kuralı oluşturur.
Çekilmezliğe yol açan olgunun geçici olduğu durumların önemli bir fesih sebebi teşkil etmeyeceği ifade edilmektedir. Ancak burada değerlendirilmesi gereken husus, bu sebebin ne kadar süre devam edeceğidir. Her ikisi de “geçici” olarak nitelendirilebilse dahi, birkaç ay devam edecek çekilmez bir olgu ile birkaç yıl devam edecek olgunun aynı şekilde değerlendirilebilmesinin mümkün olmadığı açıktır. Süre uzadıkça çekilmezliğin gerçekleştiğini kabul etmek daha kolay olacaktır.
Yine sözleşmenin kurulduğu esnada önemli sebebin varlığını bilen bir kişinin önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Bununla birlikte aynı durum sözleşmenin kurulduğu sırada önemli sebebin öngörülmesi durumunda da geçerlidir. Yargıtay bir kararında kiraya verenin, kira konusu arsayı kira sözleşmesinin devamı süresi içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermesi nedeniyle sözleşmenin önemli sebeple feshini isteyemeyeceği, öngörülebilirlik koşulunun söz konusu olayda mevcut bulunmadığı belirtmiştir [3].
Kusur
Önemli sebebin varlığının meydana gelmesinde tarafların kusuru fesih bildiriminin muhatabı ve fesheden açısından farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, önemli sebeple fesih için fesih bildirimi muhatabının kusuru şart değildir. Başka bir deyişle önemli sebep bağımsız bir olguya dayanabilir.
Öte yandan, önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın, önemli sebebin ortaya çıkmasında kusuru bulunmamalıdır. Bu husus dürüstlük kuralının bir gereğidir.
Bazı durumlarda ise, önemli sebebin dayanağını oluşturan olgu, her iki tarafın kusurlu davranışından kaynaklanabilir. Böyle bir durumda, sözleşmeyi önemli sebeple feshetmek isteyen taraf, fesih bildiriminin muhatabına oranla daha az kusuruyla önemli sebebe yol açmışsa, TBK madde 331’e dayanarak kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Önemli Sebeple Fesihte Süre
TBK m.331’e göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması halinde, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Buna göre tarafların TBK md. 329 ve 330’da yer alan fesih sürelerine uyması gerekir.
Fesih bildiriminin süresi kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz ya da taşınır yapı ise en az üç ay, taşınır ise en az 3 gün, yok eğer kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan bir taşınır ise en az bir ay öncesidir. Bu sürede fesih beyanının muhataba ulaştırılması gereklidir. [4]
Ancak önemli sebebin ortaya çıkmasının ardından uygun süre içinde fesih beyanında bulunulsa da kira sözleşmesi derhâl sona ermez. Kanunda bu konuda “yasal fesih bildirim sürelerine” uyulacağı belirtildiğinden, fesih beyanı ancak bu sürelerin sonunda etkisini gösterebilecektir
SONUÇ
TBK’nın 331. maddesinde düzenlenen önemli nedenle kira sözleşmesinin feshedilmesi hükmü, taraflar arasında sürekli edimli bir sözleşme olan kira sözleşmesinin güven zemini üzerine kurulduğunu kabul ederek sözleşmenin taraflarca çekilmez hale gelmesi halinde, güven ilişkisinin ortadan kalktığı gerekçesiyle taraflara sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.
Bu haliyle kira ilişkisinin taraflarından, kira ilişkisinin çekilmez olmasında kusuru bulunmayan veya daha az kusurlu kimse sözleşmeyi önemli nedenle fesih hükmüne dayanarak feshedebilecektir. Ancak fesih süresi kanunda özel olarak düzenlenmiş olması sebebiyle, önemli sebeple fesih ihbarının muhataba ulaştığı zaman değil, kanunda öngörülen sürelerde geçerlilik kazanacaktır.
Av. Semih Akın Çakır
Kaynakça:
1. Zevkliler, Aydın. Gökyayla, Emre. – Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri / Turhan Kitapevi
2. Şahin, Halil İbrahim. / Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi / Yüksek Lisans Tezi, 2016
3. Yarg. 3.HD. 22.03.1999, 2310/2904
4. Şahin, Halil İbrahim. / Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi / Yüksek Lisans Tezi, 2016
Kaynak: Av. Semih Akın Çakır – İçerik, Özgun Law firmasının özel izni ile yayınlanmıştır. Yazıya ilişkin tüm hak ve sorumluluk yazara aittir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
