Kentsel dönüşüm kavramı, çökme ve bozulmaların görüldüğü kentsel alanların, ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü şeklinde tanımlanmakta olup, 6306 sayılı Kanunun genel gerekçesi ve madde gerekçeleri incelendiğinde Kanun Koyucunun “riskli alanları (kentsel) dönüşüme tabi tutarak sağlıklı ve çağdaş bir şekilde yeniden yapılandırmak suretiyle tabiî afetler sebebiyle meydana gelmesi muhtemel can ve mal kayıplarını önlemeyi” amaçladığı anlaşılmaktadır.
6306 sayılı Kanunun bu amaca yönelik olarak öngördüğü temel araç ise “yıkım”dır. Kanun’un öngördüğü bu temel araç, kişilerin mülkiyet ve diğer sınırlı ayni haklarına bir sınırlama getirmektedir. Nitekim 6306 sayılı Kanun özellikle mülkiyet ve sınırlı ayni haklar açısından yeni sınırlama sebepleri ve paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkarılma, kat mülkiyetinin sona ermesi hususlarında mevcut düzenlemelerden farklı yeni esaslar kabul etmiştir.
Kararların En Az Üçte İki Çoğunlukla Alınması
Mülkiyet hakkı, malike mülkiyetten kaynaklanan yetkilerini kullanma yahut kullanmama özgürlüğü verir. Kişilerin gerek mülkiyet hakkı gerek hukuki işlem yapma özgürlüğü anayasa hükümleri ile korunan temel haklardandır. Bu hukuki korumaya rağmen 6306 sayılı Kanun 6. maddesi binanın yıkılmasından sonraki aşamaya müdahale edici düzenlemeler getirmektedir. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un “Uygulama işlemleri” başlığı altındaki 6 maddesi;
“Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda… Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir…”
Şeklinde düzenlenmiştir.
Kural olarak paylı mülkiyette paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine ilişkin bu tür kararların oybirliği ile alınması gerekir. Nitekim Medeni Kanun 692. maddesi “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” düzenlemesini getirmektedir. 6306 sayılı Kanun ise genel hükümlerden ayrılarak en az üçte iki çoğunlukla bu kararların alınmasına imkân vermiştir.
Belirtmek gerekir ki, söz konusu madde riskli yapıların yıkılmasından sonra alınacak kararlar hususunda getirilen bir düzenlemedir. Ancak riskli yapının yıkılmasından sonra kanunun öngördüğü yıkılma ve ağır hasar tehlikesi ortadan kalkmış olup, taşınmaza ait duvarın reklam maksadı ile kiralanması ya da merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçilmesinde dahi oybirliği arayan bir hukuk düzeninde maliklerin, yapı yıkıldıktan sonra sahip olunan hisselerin değerlendirilmesi bakımından yalnız üçte iki çoğunlukla hareket etmedikleri gerekçesi ile paylarını terk etmek zorunda bırakılmaları mülkiyet hakkına esaslı bir sınırlama getirmektedir.
Yine Kanun’un 6. maddesinin ilk fıkrasında yer alan “üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda” ifadesi ile riskli yapıların yıkılmasından sonraki sürecin düzenlendiği sonucuna varılsa da uygulamada malikler binanın yıkılmasını beklemeden yani henüz kat mülkiyeti sona ermeden de üçte iki çoğunluk kararı alarak yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaktadır. Yargıtay ise yıkımın gerçekleşmediği aşamada Kat Mülkiyeti Kanununda mevcut karar yeter sayılarının aranacağı görüşünü savunmaktadır. Bu görüşün sonucu ise, oybirliği ile alınan bir karar mevcut olmadıkça yıkım kararının ve buna binaen akdedilen sözleşmenin geçersiz olacağıdır. Ancak riskli yapının henüz yıkılmadığı dönemde binanın yeniden yaptırılmasına yönelik alınan kararın, her koşulda yapının yıkılmasından sonra hüküm ve sonuç doğuracağı düşünüldüğünde Yargıtay’ın bu kararının Kanun’un temel amacı ile bağdaşmadığı savunulabilir.
Paydaşlıktan Çıkarılma
Kanun’un 6.maddesinin devamında;
“Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” Düzenlemesi yer almakta olup; işbu düzenlemeye göre karara katılmayan üçte birlik hisseye sahip olan paydaşların payları, öncelikle en az üçte iki çoğunlukla karar veren paydaşlara açık artırma usulüyle satılacak ve bu satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilecektir. Oysaki paydaşlıkta esas olan karara katılmayanların da söz konusu karar ile bağlı olmaları ve alınan karara uymalarıdır. Nitekim paydaşların paylarına el konulması ve onların paydaşlıktan çıkarılması, mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğundan MK m. 696 bu durumu hâkimin kararı şartına bağlı tutmuştur.
6306 sayılı Kanun işbu düzenlemesi ile 2/3’lük çoğunluğa katılmayan, 1/3’lük azınlık paylarına, hâkim kararı gerekmeden el atılmakta ve söz konusu paydaşlar, paylarını diğer paydaşlara satmaya zorlanmakta, diğer paydaşlar tarafından satın alınmaması halinde bu payın Hazine adına tescil edilmesi söz konusu olmakta hatta paydaşların 2/3 çoğunluğu ile anlaşma sağlanamazsa taşınmazın acele kamulaştırılması yoluna gidilmektedir. Düzenleme bu yönüyle, mülkiyet hakkına orantısız müdahale niteliğindedir ve Anayasa’ya aykırı olarak değerlendirilmelidir. Fikrimce olması gereken karara katılmayan kişilerin de karar ile bağlanması ve böylece mülkiyet haklarına bağlı olmaya devam etmeleridir. Medeni Kanun’da aranan oybirliği ile karar alma çoğunluğunun 2/3 oranına indirilmesi 6306 sayılı Kanun’un amacını sağlamakta iken bunun da ötesine gidilerek mülkiyet haklarına müdahale edilmemelidir.
Paydaşların Anlaşamaması Halinde
Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda bulunan parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Paydaşların iradesine bir anlamda üstünlük tanınsa dahi paydaşların anlaşma sağlamaları için tanınan süre 30 gün ile sınırlandırılmıştır. Nitekim Kanun “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.” düzenlemesini ihtiva etmektedir.
Belirtmek gerekir ki Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca kamulaştırma, ancak kamu yararının gerektirdiği hallerde başvurulabilecek bir zor alım yöntemidir. Üzerindeki yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıyan yapı tahliye edilip yıkılan, artık kamu düzeni bakımından bir tehdit oluşturmayan taşınmazların kamulaştırılmasını gerekli kılan kamu yararının açıklanması gerekir. Bu düzenlemenin Anayasa’ya aykırı olduğu iddia edilmiş ise de Anayasa Mahkemesi, “… afet riski altıdaki yerleşim merkezlerinin iskan durumunun yeniden düzenlenmesinin bir parçası olarak malikleri tarafından kendi iradeleriyle değerlendirilmeyen taşınmazların, ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından kamulaştırma yoluyla değerlendirilmesinde kamu yararı bulunduğu açıktır…”ifadelerine yer vererek iptal istemini reddetmiştir. Fikrimce bu taşınmazların üzerindeki yapı yıkılma sureti ile risklerden arındırılmış iken acele kamulaştırmanın gerekliliğinin tartışılması gerekmektedir.
Sonuç olarak bir değerlendirme yapmak gerekir ise; paylı mülkiyete ilişkin kararlarda oybirliğini arayan sistemden uzaklaşılıp 2/3’lük pay ve paydaş çoğunluğunun aranmasının getirdiği sınırlama, dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçladığı ve bu nedenle kamu yararı taşıdığı kabul edilebilirse de bu noktada karara katılmayan azınlığın paydaşlıktan çıkarılması, mülkiyet hakkına getirilen sınırlama bakımından, kamu yararı ile bireysel menfaat arasındaki adil dengenin aşılması olarak değerlendirilmelidir.
Avukat
Hilal Uludağ
www.ozgunlaw.com
