Konutlar için 150 metrekareye kadar %10 üstü için % 20 oranında KDV hesaplanır.

İş yeri için KDV oranı %20’dir.

Arsa ve araziler için % 10 KDV hesaplanır.

10/07/2023 tarihinden itibaren, Arsa ve arazilerde KDV oranı %8’den %10’a, iş yerlerinin tesliminde uygulanan KDV oranı ise m2’sine bakılmaksızın %20 uygulanacaktır.

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, basit usulde kayıtlı mükellef olduğunuz, kendinize ait dairenizi yaz aylarında beş günden az olmamak üzere haftalık, on günlük veya otuz günlük kiraya verdiğiniz, söz konusu faaliyetinizden elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak değil de basit usulde ticari kazanç olarak değerlendirildiği, kira tahsilatlarını PTT veya banka aracılığıyla tahsil ettiğiniz, konaklama yapan müşterilerinizi kolluk güçlerine bildirdiğiniz belirtilerek, bunun dışında herhangi bir belge düzenlemeniz gerekip gerekmediği ile başka bir işlem yapıp yapmayacağınız konusunda görüş talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde, “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmüne yer verilmiş olup, aynı Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Anılan Kanunun gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar Borçlar Kanununda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.

Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 46 ncı maddesinde, 47 ve 48 inci maddelerde yazılı şartları topluca haiz olanların ticari kazançlarının basit usulde tespit olunacağı belirtilmiş, anılan maddelerde ise basit usule tabi olmanın genel ve özel şartları açıklanmıştır. Kanunun 51 inci maddesinde de basit usulün hududu gösterilmiş olup, söz konusu maddenin verdiği yetkiye dayanılarak çıkartılan 12/01/1995 tarih ve 95/6430 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Büyükşehir belediyesi olan illerin (Erzurum, Diyarbakır, Sakarya ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ile Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisine alınan yerlerden, yeni bağlanan mahallelerle birlikte 2000 yılı genel nüfus sayımındaki nüfusu 30.000’den az olan yerler ile 12/11/2012 tarihli ve 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında büyükşehir belediyesi kurulan ve büyükşehir belediyesi sınırları içerisine alınan yerler hariç) mücavir alan sınırları dahil olmak üzere büyükşehir belediye sınırları dahilinde eğlence ve istirahat yerlerini işletenler, 01/01/1995 tarihinden itibaren gerçek usulde vergilendirme kapsamına alınmıştır.

Konu ile ilgili olarak yayımlanan 183 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinin “5 f” bölümünde; “Götürü usule tabi olan mükelleflerden her türlü eğlence ve istirahat yerlerini işletenler, 01.05.1995 tarihinden itibaren gerçek usule vergilendirileceklerdir. 

Eğlence ve istirahat yerlerinden, çay ve kır bahçesi, çayhane, kahvehane, kıraathane, bezik, briç, bilardo, pingpong, masa futbolu, tenis, minyatür golf ve benzeri spor yerleri ile kaplıca, hamam, otel, motel, pansiyon ve dansing, düğün salonu, sinema, atlı karınca, dönme dolap gibi yerler anlaşılacaktır.

 ..” açıklamalarına yer verilmiştir.

Ayrıca, 10/08/2005 tarih ve 25902 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin (g) bendinde, “Umuma açık istirahat ve eğlence yeri: Kişilerin tek tek veya toplu olarak eğlenmesi veya konaklaması için açılan otel, motel, pansiyon, kamping ve benzeri konaklama yerleri; gazino, pavyon, meyhane, bar, birahane, içkili lokanta, taverna ve benzeri içkili yerler; sinema, kahvehane ve kıraathaneler; kumar ve kazanç kastı olmamak şartıyla adı ne olursa olsun bilgi ve maharet artırıcı veya zeka geliştirici nitelikteki elektronik oyun alet ve makinelerinin, video ve televizyon oyunlarının içerisinde bulunduğu elektronik oyun yerleri; internet salonları, lunaparklar, sirkler ve benzeri yerleri” ifade ettiği açıklanmıştır.

Ticari kazanç kapsamında günübirlik konut kiralama faaliyetinde bulunduğu tespit edilen mükelleflerin, bu faaliyetlerinin müşteriye sunulan hizmetler ve mahiyet itibariyle otel, motel, pansiyon işletmeciliğinden bir farkının olmadığı, dolayısıyla, 95/6430 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında belirtilen eğlence ve istirahat yerleri işletmeciliği kapsamında olduğu kabul edilmektedir.

Diğer taraftan, 12.01.1995 tarih ve 95/6430 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında 2/7/2013 tarihli ve 2013/5080 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan değişiklik sonucu, 12/11/2012 tarihli ve 6360 sayılı Kanun ile büyükşehir belediyesi kurulan ve büyükşehir belediyesi sınırları içerisine alınan yerler 95/6430 sayılı kararname kapsamı dışına çıkartıldığından, bu yerlerde 95/6430 sayılı kararnamede sayılan iş grupları itibariyle faaliyette bulunan mükelleflerin, genel ve özel şartları topluca taşımaları ve 51 inci maddede belirtilen faaliyetlerde bulunmamaları halinde basit usulde vergilendirilmeleri mümkün bulunmaktadır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, Balıkesir Ayvalık ilçesinde, haftalık, on günlük veya otuz günlük konut kiralama faaliyetiniz istirahat yeri işletilmesi kapsamında olduğundan, bu ticari faaliyetiniz nedeniyle Gelir Vergisi Kanununun 47 ve 48 inci maddelerinde belirtilen basit usule tabi olmanın genel ve özel şartlarını topluca taşımanız ve aynı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen faaliyetlerde bulunmamanız şartıyla basit usulde vergilendirilmeniz mümkün bulunmaktadır.

Ayrıca, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun “Faturanın tarifi” başlıklı 229 uncu maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış, 231/5 inci maddesinde ise faturanın mal teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hükme bağlanmış olup, kira gelirleri karşılığında kiralama hizmetinin ifa edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerektiği tabiidir.

Aynı Kanunun 240 ıncı maddesinde, kazancı basit usulde tespit edilenler de dahil olmak üzere otel, motel ve pansiyon gibi konaklama yerlerinin, odaları, bölmeler ve yatak planlarına uygun olarak müteselsil seri ve sıra numaralı günlük müşteri listeleri düzenleyeceği hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, günlük olarak kiralama işlemine konu edilen konutunuz ticari faaliyet çerçevesinde konaklama yeri olarak kabul edileceğinden, müşterilerinizin, Vergi Usul Kanununun 240/C maddesindeki bilgileri içerecek şekilde düzenlenecek günlük müşteri listesine kaydedilmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

…

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Satılan gayrimenkul (konut) ticari işletmeye kayıtlı ise satış için fatura düzenlenir. Faturada % 10 oranında KDV hesaplanır.

Söz konusu gayrimenkul şahsi mal varlığı ise; 5 yıldan önce satılması halinde değer artış kazancı hesaplaması yapılır. hesaplamada oluşacak kazanç için yıllık GV beyannamesi verilecek. (hesaplama İçin web sayfamızdaki Mali rehberden yararlanınız.) 5 yıldan (1825 gün) sonra satılması halinde Değer artış kazancı hesaplanmaz. Beyanname verilmez.

Değer Artış Kazancı Rehberi

Konut_isyeri_kdv_orani

Aktifte Bulunan Taşınmaz Satışındaki Kurumlar Vergisi ve KDV İstisnası Ne Zaman Kaldırıldı?

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

İlgide kayıtlı özelge talep formu ve ekinde, babanızdan dört adet daire kaldığı bir tanesinde annenizin oturduğu diğer üç tanesinin kiraya verildiği ve 9 kardeş olduğunuzu kira ödemelerinin sizin adınıza açılmış banka hesabına yattığını, söz konusu kira gelirlerinin beyan sınırını aşmadığından beyanname verilmediğini belirterek, elde edilen kira gelirlerinin sadece kendi hesabınıza yatmasının bir sakıncası olup olmadığı hususunda, Başkanlığımızdan görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükmü yer almaktadır.

Aynı Kanunun 21 inci maddesinde ise, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2011 yılı için uygulanacak tutar) 2.800.-TL’sinin gelir vergisinden müstesna olduğu, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanların bu istisnadan faydalanamayacakları hükmüne yer verilmiştir.

29.07.2008 tarih ve 26951 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 268 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği 01.11.2008 tarihinden itibaren işyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilât ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirmiştir.

Buna göre, konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, iş yerlerinde ise aylık kira bedelleri tutarına bakılmaksızın iş yerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 01/11/2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunludur.

Ortaklık halinde sahip olunan konutlarda, bir hissedara düşen miktar 500 TL’nin altında kalsa bile, kiraya verilen konutun kira bedeli 500 TL ve üzerinde ise, iş yerlerinde miktarına bakılmaksızın kira bedeli banka ya da PTT aracılığıyla mümkünse hissedarların ortak hesabına, mümkün olmaması halinde hissedarlardan birinin hesabına yatırılması ve banka dekontunun açıklama bölümüne diğer hissedarların adlarının yazılması yeterli olacaktır.

Diğer taraftan, hissedarların elde etmiş olduğu toplam hasılatın hissedarlara hisseleri oranında paylaştırılması ve binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılata uygulanan istisna tutarının hissedarların hisselerine isabet eden hasılat için ayrı ayrı yani her bir hissedar için uygulanması gerekmektedir. Ayrıca her bir hissedara isabet eden hasılatın, elde edildiği yıla ilişkin istisna haddini aşması halinde beyan edilmesi gerekmekte olup,  ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanların istisnadan faydalanamayacakları tabiidir.

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

KVK 5. ve KDVK 17/4-r maddesindeki şartalar var ise Düzenlenecek faturada KDV hesaplanmaz. Satış ile alış arasındaki farkdan elde edilen kazancın % 50’si KVden istisna edilir.İlgili maddelerdeki koşullar yok ise KDV tahsil edilir. KV içinde istisna uygulanmaz. Kazancın tamamı KV tabi tutulur.

5 yıldan fazla elden tutulan arsa satışından doğacak vergiler nelerdir? Rayiç bedel ile piyasa değeri arasından KDV ödemesi çıkar mı kişi vergi mükellefi değildir?

KURUMLAR VERGİSİ İSTİSNASI : 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun istisnaları düzenleyen 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde; kurumların EN AZ İKİ TAM YIL süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmı ile aynı süreyle AKTİFLERİNDE YER ALAN TAŞINMAZLARIN SATIŞINDAN DOĞAN KAZANÇLARIN %50’LİK KISMININ KURUMLAR VERGİSİNDEN MÜSTESNA OLDUĞU, bu istisnanın satışın yapıldığı dönemde uygulanacağı ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmasının ve satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesinin şart olduğu, bu sürede tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılacağı, aynı şekilde istisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmına uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin de ziyaa uğramış sayılacağı, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu hükme bağlanmıştır. 

Diğer yandan, 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması” başlıklı bölümünde de “Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. 

İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir. 

Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir. Açıklamalarına yer verilmiştir. 

Bu itibarla, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin sadece faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek olup bu mükelleflerin diğer taşınmazlarının satış kazancının istisnaya konu edilmesi mümkün bulunmamaktadır. Satışa konu edilecek taşınmazların iki tam yıl süreyle kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmemektedir. 

KDV İSTİSNASI Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den istisnadır. Bu istisnaya konu olan taşınmazlar Türk Medeni Kanunu’nda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. 

İki tam yıldan fazla bir süredir kurumların aktifinde yer alan arsa, fabrika binası ve mütemmim cüzlerinin birlikte tek bir bedelle satışı KDV’ den istisnadır. 

Ancak, eklenti olarak kabul edilen demirbaş ve teçhizatın satılması halinde bunların bedeli üzerinden KDV hesaplanır. 

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesinde bahsi geçen “kurum” ibaresi, Kurumlar Vergisi Kanunu’nda sayılan kurumlar vergisi mükelleflerini ifade etmektedir. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz. Söz konusu istisna uygulamasında bahsi geçen “kurum” ibaresi, Kurumlar Vergisi Kanunu’nda sayılan kurumlar vergisi mükelleflerini ifade ettiğinden, şahsi işletmelerin aktifinde kayıtlı taşınmazların satışında istisna uygulanması mümkün değildir. 

Satışa konu edilecek taşınmazların (arsa, arazi, bina) satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktifinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir. 

MÜKELLEF GELİR VERGİSİ MÜKELLEFİ İSE HİÇBİR İSTİSNA UYGULANMAZ.

SATIŞ İLE ALIŞ ARASINDAKİ FARK VERGİYE TABİ OLUR SATIŞ ÜZERİNDEN %18 KDV HESAPLANIR.

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

GV mükellefinin aktife kayıtlı gayrimenkulün satışında elde edilecek gelir için muafiyet veya istisna olmaz.

Emlak ve gayrimenkul alım satım kiralama işi yapan işletme defterine tabi olan bir mükellef 15 sene önce sahsı adına almış olduğu arsayı satarsa bu satış ticari hesaplara alınmalı mı? 

İşletmesine kayıtlı olmayan, şahsi mal varlığında bulunan taşınmazın satışından elde edilen kazanç (5 yıl geçmiş) vergilendirilmez.

Özelge: Aktifte bulunan gayrimenkulün leasing şirketine satılıp geri kiralanması halinde satıştan elde edilen kazancın istisnaya konu olup olmadığı hk.

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı : 62030549-125[5-2013/219]-870                                                                      11/04/2014

Konu : Aktifte bulunan gayrimenkulün leasing şirketine satılıp geri kiralanması halinde satıştan elde edilen kazancın istisnaya konu olup olmadığı hk. 

İlgi :… tarih ve … evrak kayıt numaralı özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; … Vergi Dairesi Müdürlüğünün … vergi numarasında kayıtlı mükellefi olarak soğuk hava depo işletmeciliği işi ile iştigal ettiğinizi, hiçbir şekilde gayrimenkul ticareti yapmadığınızı belirterek; 6361 sayılı Finansal Kiralama Kanunu ile cevaz verilmek suretiyle 2 yıldan fazla süreyle şirketiniz aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkulünüzü leasing şirketine satışından sonra tekrar geri kiralamanız halinde satıştan elde edeceğiniz kazancın Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi kapsamında istisnaya konu edilip edilemeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmaktadır

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun “İstisnalar” başlıklı 5 inci maddesinde;

” (1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır :

e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı. (02.08.2013 tarih ve 28726 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan 6495 sayılı Bazı Kanunlarda ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 42’nci maddesi ile değişik hüküm)(Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır).

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

îstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.” hükmüne yer verilmiştir.

Konuya ilişkin 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “5.6. Taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüchan hakları satış kazancı istisnası” başlıklı bölümde ayrıntılı açıklamalara yer verilmiştir.

Diğer taraftan 6361 sayılı Finansal Kiralama Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu uyarınca finansal kuruluşlara; kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka surette temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakma sözleşmesi düzenlenme olanağı sağlamakta olup kurumlar vergisi istisnası uygulamasına ilişkin bir belirlemede bulunulmamıştır.

Buna göre şirketiniz aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkulün 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketine satışı halinde, elde edilen kazançların, Kurumlar Vergisi Kanununun (5/1-e) maddesinin parantez içi hükmüne göre %100’ünün, anılan hükmün kapsamında olmaksızın yapılacak satışlardan elde edilecek kazançların ise anılan maddede belirtilen diğer şartların varlığı halinde %75’inin kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün bulunmaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

…

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Tarih: 17/02/2016

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR VERGİLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı  : 62030549-120[74-2015/323]-13067                                                             17/02/2016

Konu : Banka kredisi ile alınan gayrimenkulün beyanında indirilecek giderler.

İlgi : 16/04/2015 tarih ve 160751 sayılı özelge talep formunuz.

 İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; 330.000,00 TL bedel ile 7 yıl vadeli konut kredisi kullanarak sahibi olduğunuz dubleks gayrimenkulünüzün, üst katını aylık 1.200,00 TL olmak üzere yıllık 14.400,00 TL tutarı ile 01.04.2015 tarihinde kiraya verdiğiniz, alt katta kendiniz ve eşinizin oturmaya devam edeceğiniz, abonelik bedellerinin eşiniz adına

belgelendirildiği, ayrıca sözü edilen gayrimenkul için belgelendirilmek suretiyle bir kısım tadilat yaptığınız, 2015 yılında kendinizin ve aynı zamanda eşinizin 90.000,00 TL brüt, 60.000,00 TL net ücret geliri elde edeceğiniz hususları belirtilerek;

            -kira geliri için gerçek gider usulü ile düzenlemek istediğiniz beyannamede gayrimenkulün iktisap bedeli olan 330.000,00 TL’nin %5’inin,

            -gayrimenkul için kullandığınız konut kredisi nedeniyle 2015 yılında ödeyeceğiniz taksit tutarları içerisindeki faiz tutarının tamamının,

            -eşiniz adına yapılan abonelik giderlerinin, -gerek fatura ile gerekse de tadilat fişleri ile belgelendirilen tadilat giderlerinin gayrimenkul sermaye iradının tespitinde indirim konusu yapılıp yapılmayacağı ile

            -ücret gelirlerinin nasıl vergilendirileceği hususlarında bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup, konuya ilişkin Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

            193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu; 71 inci maddesinde ise gayrimenkul sermaye iradında safi iradın, gayrisafi hasılattan

iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet fark olduğu hükme bağlanmıştır.

            Aynı Kanunun 21 inci maddesinde, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirasının (287 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2015 yılı için 3.600 TL) gelir vergisinden müstesna olduğu, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı; ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü

maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanların bu istisnadan faydalanamayacakları hükme bağlanmıştır.

            Öte yandan aynı Kanunun 74 üncü maddesinde, “Safi iradın bulunması için 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

            1- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

            …

            4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)

            …

            6- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);

            7- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz)

            … ” hükmüne yer verilmiştir.

            Anılan Kanunun 74 üncü maddesinin 4 numaralı bendi hükmünden de anlaşılacağı üzere, istisnaya isabet eden kısmı hariç olmak üzere kira geliri elde edilen gayrimenkulün iktisabı için kullanılan kredi dolayısıyla ilgili yılda ödenen faizlerin tamamının, ilgili yılda elde edilen kira geliri için verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesinde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Ayrıca, yine istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet eden kısmı hariç olmak üzere, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’ine ilişkin indirilebilecek tutarı, yalnızca bu konuttan elde edilen gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak indirim konusu yapılabilecektir.

            Öte yandan, kiralanan gayrimenkullerin onarımı için yapılan giderler gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir. Onarımdan amaç; eskiyen, kırılan, dökülen, yıkılan kısımların tamir veya yeniden yaptırılmasıdır. Onarım giderinin hâsılattan indirilebilmesi için kiraya veren tarafından yapılmış olması gerekir. Ancak bu tür giderlerin gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı önem ve genişlikte olmaması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu madde hükmünde; emlakin iktisadi değerini artıracak surette genişletilmesi, değiştirilmesi veya bunlara ilaveler yapılması için yapılan giderlerin onarım gideri sayılmayacağı belirtilmiştir. Onarım gideri olarak kabul edilmeyen bu türden giderlerin hâsılattan doğrudan indirilmesi mümkün bulunmamaktadır.

            Diğer taraftan 213 sayılı Vergi Usul Kanunun 262 nci maddesinde maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği belirtilmiştir.

            Dolayısıyla, safi iradın tespitinde kiraya veren tarafından gayrimenkulün iktisadi değerini arttıracak nev’iden yapılan harcamaların Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin 7 nci bendine göre normal onarım gideri olarak dikkate alınması mümkün olmayıp, bu nitelikteki harcamaların gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi gerekmektedir.

            Öte yandan, Gelir Vergisi Kanununun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının 1 numaralı bendinin (b) alt bendinde, tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler

(birden fazla işverenden ücret almakla beraber, birden sonraki işverenden aldıkları ücretlerinin toplamı, 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmayan mükelleflerin, tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretleri dahil) ve 1 numaralı bendinin (c) alt bendinde de, vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) alt bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde bu gelirlerin beyannameye dahil edilmeyeceği hükme bağlanmıştır.

            Yukarıdaki hüküm ve açıklamalara göre, 2015 yılında elde edeceğiniz ücret gelirleri ile gayrimenkul sermaye iradınızın gayrisafi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü

maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2015 yılı gelirleri için 106.000 TL) aşmadığından gayrimenkul sermaye iradı geliriniz dolayısıyla Gelir

Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde yer alan istisnadan yararlanmanız mümkün bulunmaktadır.

            Diğer taraftan, konut olarak kiraya verdiğiniz gayrimenkulden elde edeceğiniz kira gelirlerinin ilgili yıla ilişkin istisna tutarı tutarını (2015 yılı gelirleri için 3.600 TL) aşması nedeniyle yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi, tek işverenden alınan ve tevkif

suretiyle vergilendirilen ücret gelirinizin ise Gelir Vergisi Kanununun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının 1 numaralı bendinin (b) alt bendi hükmü gereğince vereceğiniz yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmemesi gerekmektedir.

            Öte yandan, gayrimenkul sermaye iradınızın beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde, sahibi olduğunuz dubleks konutun kiraya verilen bölümüne isabet eden giderlerin tespitinde öncelikle, konutun iktisabında kullanılan krediye ilişkin ödediğiniz faiz tutarlarının,

konut için yapılan ve Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin (7) ve (8) numaralı bentleri kapsamında konutun ekonomik değerini artıracak mahiyette olmayan normal onarım, bakım ve idame olarak dikkate alınacak giderler (tadilat giderleri) ile ekonomik kıymetini artıracak mahiyette olup doğrudan gider yazılması mümkün olmayan onarım giderlerinin konutun maliyetine ilave edilmesinden sonra anılan Kanunun aynı maddesinin (6) numaralı bendi hükmü uyarınca ayrılacak amortisman giderlerinin toplanması ve söz konusu konutun kiraya verilen bölümüne isabet eden indirilebilecek gerçek gider tutarının hesaplanması ve bulunacak tutarın istisna sonrası gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması;

            Bahse konu edilen giderlerin indiriminden sonra kalan tutar olması halinde, iktisap edilen gayrimenkule ilişkin iktisap bedelinin, kiraya verilen kısmına isabet eden tutarının %5’inin beş yıl süresince gerçek gider tutarı olarak gayrimenkul sermaye iradınızdan indirim konusu yapılması gerekmektedir.

            Bununla birlikte, indirim konusu yapabilecek iktisap bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılamayacağından söz konusu indirimden dolayı zarar doğması halinde bu zararı gelecek yıllarda elde edeceğiniz kira gelirlerinden indirim konusu

yapmanız mümkün bulunmamaktadır.

            Ancak, Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde safi tutarın tespitinde gider olarak dikkate alınacak harcamalar sayılmış, söz konusu madde de abonelik giderleri ile ilgili bir hükme yer verilmediğinden, eşiniz adına yapılan abonelik giderlerinin kira gelirinizden gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.

            Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Kaynak:gib
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Tarih: 08/09/2011

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü

İlgide kayıtlı özelge talep formunda; 2009 yılında 2 aylık kira geliri elde edildiği halde kiracının 12 aylık vergi kesintisi yatırdığı taşınmaza ait 2009 yılı için ödenecek vergiden söz konusu vergi kesintisinin ne kadarının mahsup edileceği, 2009 yılı için mahsup edilmeyen kesintinin 2010 yılı vergisinden mahsup edilip edilemeyeceği; % 72 si size ait olmak üzere kendi gelirlerinden dolayı gelir vergisi mükellefi olan 2 aile üyesiyle birlikte ortak olduğunuz bu taşınmazda 16/6/2009 tarihinde  adınıza intifa hakkı tesis ettirdiğiniz belirtilerek, kira gelirleri ile ilgili gelir vergisi beyannamesinin hangi mükellefler tarafından verileceği hususu ile söz konusu taşınmazın emlak vergisinin intifa hakkı sahibi tarafından mı, yoksa malik tarafından mı ödeneceği hususundaki tereddütleriniz hakkında Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır. 

1. Emlak Vergisi Yönünden

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun “Mükellef” başlıklı 3 üncü maddesinde, bina vergisini, binanın malikinin, varsa intifa hakkı sahibinin, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği hükme bağlanmıştır.

Bu hükme göre, bir binanın intifa hakkına sahip olunması halinde malik değil, intifa hakkı sahibi emlak vergisi mükellefi olmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkulün intifa hakkına sahip olanın emlak vergisini ödemesi gerekmektedir.

1319 sayılı Kanunun 33/6 ncı maddesinde bir bina veya arazi mükellefinin değişmesi vergi değerini tadil eden sebep sayılmış; 23/b maddesinde bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde emlakın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verileceği; 9/a maddesinde bina vergisi mükellefiyetinin 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır.

Bu hükümler uyarınca, daha önce %72 sinin emlak vergisi mükellefi olunan işyerinde 16/6/2009 tarihinde  intifa hakkı tesis edilmekle intifa hakkı sahibi 2010 yılından itibaren bu işyerinin tamamının emlak vergi mükellefi olmaktadır.

Bu itibarla, 16/6/2009 tarihinde intifa hakkı tesis edilen söz konusu işyeri için intifa hakkı sahibi tarafından ilgili belediyeye 31/12/2009 tarihine kadar emlak vergisi bildirimi verilmesi ve 2010 yılından itibaren bu bildirim üzerine tahakkuk edecek emlak vergisinin ödenmesi gerekmektedir.  

2. Gelir Vergisi Yönünden

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde; hangi mal vehakların sahiplerinin, mutasarrıflarının, zilyetlerinin, irtifak ve intifa hakkı sahiplerinin veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlarının gayrimenkul sermaye iradı olduğu sayılmak suretiyle açıklanmış olup “gayrisafi hasılat” başlıklı 72  nci maddesiyle de gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılatın 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu, gayrimenkul sermaye iradı sahipleri için, ıttıla hasıl etmeleri kaydıyle, namlarına, kamu müesseselerine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılmasının tahsil hükmünde olduğu hüküm altına alınmıştır.

Diğer taraftan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “İntifa Hakkı ve Diğer İrtifak Hakları” başlıklı 2 nci ayrımında yer alan 794 üncü maddesinde, intifa hakkının, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabileceği, aksine düzenleme olmadıkça bu hakkın, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayacağı; 795 inci maddesinde, intifa hakkının, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulacağı, taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanacağı; 803 üncü maddesinde, intifa hakkı sahibinin, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahip olduğu belirtilmiştir.

Bu hükümlere göre, intifa hakkına konu gayrimenkulün kiralanması karşılığında elde edilen gayrimenkul sermaye iradının intifa hakkı sahipleri tarafından beyan edilmesi gerekmektedir.

193 sayılı Kanunun 86 ncımaddesinde, “Aşağıda belirtilen  gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.” denilmişolup;

“1. Tam mükellefiyette;

…

c) Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkulsermaye iratları ve gayrimenkul sermayeiratları” için de beyanname verilmeyeceği hükmü amirdir.

Yine aynı Kanunun 121 inci maddesinde ise, yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu kanuna göre kesilmiş bulunan vergilerin, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edileceği, hükmü mevcuttur.

Diğer taraftan, 252 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nin “tevkif yoluyla kesilen vergilerin mahsup ve iadesinin, beyanname üzerinden hesaplanan vergiye mahsubu”na dair açıklamaların yapıldığı 1.2.Bölümünde, “Yıllık beyanname ile beyan edilen gelir veya kurum kazancı üzerinden hesaplanan vergiden yıl içinde tevkif yoluyla kesilen vergiler mahsup edilir. Mahsup işleminin yapılabilmesi için, tevkif yoluyla kesilen verginin beyannameye dahil edilen gelir veya kazanca ilişkin olması gerekir.” denilmiştir.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, 2009 yılında tahsil edilen iki aylık kira gelirinin hisselerine düşen tutarların varsa diğer gelirleri ile birlikte Gelir Vergisi Kanununun 86 ncı maddesine göre 2009 yılı için belirlenen (22.000,00 TL) haddin üzerinde olması halinde beyan edilmesi gerekeceği gibi, söz konusu tahsil edilen iki aylık kira üzerinden yapılan stopajın mahsubu mümkün olabilecektir.

Ayrıca, 2009 yılında tahsil edilemeyen kira tutarlarının tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilmesi gerekmekte olup bu kiralar üzerinden yapılan stopajlar da beyan edilen dönemde mahsup edilecektir.

Öte yandan, söz konusu gayrimenkule ilişkin olarak intifa hakkının alındığı 16/6/2009 tarihinden önce elde edilen kira gelirlerinin üç ortak tarafından hisseleri oranında beyan edilmesi ve vergilendirilmesi gerekmektedir. 16/6/2009 tarihinden sonra ise intifa hakkına sahip olan kişi tarafından beyan edilerek vergilendirilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

DENİZLİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

MÜKELLEF HİZMETLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı

:

17/01/2012

:

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, şirket aktifine kayıtlı bulunan … ili … Mah. 3. Sanayi Sitesinde bulunan işyerinizi kiraya verdiğiniz belirtilerek, söz konusu gayrimenkulün emsal kira bedelinden düşük bir bedelle kiraya verilmesi halinde katma değer vergisine tabi olup olmadığı ile fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği hususunda Başkanlığımızdan görüş istenilmektedir.

            KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 01/01/2007 tarihinde yürürlüğe giren 13 üncü maddesinin; birinci fıkrasında, kurumların ilişkili kişilerle emsallere uygunluk ilkesine aykırı olarak tespit ettikleri bedel veya fiyat üzerinden mal veya hizmet alım ya da satımında bulunması durumunda, kazancın tamamen veya kısmen transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü olarak dağıtılmış sayılacağı; alım, satım, imalat ve inşaat işlemleri, kiralama ve kiraya verme işlemleri, ödünç para alınması ve verilmesi, ikramiye, ücret ve benzeri ödemeleri gerektiren işlemlerin her hal ve şartta mal veya hizmet alım ya da satımı olarak değerlendirileceği, ikinci fıkrasında, ilişkili kişinin, kurumların kendi ortakları, kurumların veya ortaklarının ilgili bulunduğu gerçek kişi veya kurum ile idaresi, denetimi veya sermayesi bakımından doğrudan veya dolaylı olarak bağlı bulunduğu ya da nüfuzu altında bulundurduğu gerçek kişi veya kurumları ifade ettiği,üçüncü fıkrasında da emsallere uygunluk ilkesinin, ilişkili kişilerle yapılan mal veya hizmet alım ya da satımında uygulanan fiyat veya bedelin, aralarında böyle bir ilişkinin bulunmaması durumunda oluşacak fiyat veya bedele uygun olmasını ifade ettiği ve dördüncü fıkrasında ise, kurumların ilişkili kişilerle yaptığı işlemlerde uygulayacağı fiyat veya bedelleri, fıkrada belirtilen yöntemlerden işlemin mahiyetine en uygun olanını kullanarak tespit edeceği hükme bağlanmıştır.

Konuya ilişkin ayrıntılı açıklamalara 1 seri numaralı Transfer Fiyatlandırması Yoluyla Örtülü Kazanç Dağıtımı Hakkında Genel Tebliğinde yer verilmiştir.

Dolayısıyla, şirket aktifine kayıtlı gayrimenkulün ilişkili kişilere kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin emsallere uygun olması gerekmektedir. Söz konusu bedelin tespitinde anılan maddenin dördüncü fıkrasında belirtilen yöntemlerden işlemin mahiyetine en uygun olan yöntemin kullanılacağı tabiidir.

Yine aynı Kanunun “Kabul edilmeyen indirimler” başlıklı 11 inci maddesinin (1) numaralı fıkrasının (c) bendinde, transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü olarak dağıtılan kazançların kurum kazancının tespitinde indirim konusu yapılamayacağı hükme bağlanmıştır.

Bu açıklamalar çerçevesinde, şirket aktifine kayıtlı gayrimenkulün ilişkili kişilere emsallere uygunluk ilkesine aykırı olarak tespit edilen bedel üzerinden kiraya verilmesi halinde transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü olarak dağıtılan kazancın da kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilmesi gerekmektedir.

KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN:

3065 sayılı KDV Kanununun;

– 1/1 inci maddesinde, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin,

-20 nci maddesinde, teslim ve hizmet işlemlerinde matrahın, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel olduğu, bedel deyiminin ise malı teslim alan veya kendisine hizmet yapılan veyahut bunlar adına hareket edenlerden bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade ettiği,

-27 nci maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrahın işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücreti olduğu, bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde de, matrah olarak emsal bedelin veya emsal ücretin esas alınacağı,

– 30/d maddesinde de Gelir ve Kurumlar Vergisi kanunlarına göre kazancın tespitinde indirimi kabul edilmeyen giderler dolayısıyla ödenen katma değer vergisinin indirilemeyeceği

hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, şirketiniz aktifine kayıtlı işyerinin kiraya verilmesi işlemi KDV Kanununun1/1 maddesine göre KDV ye tabi olup, kira bedelinin bulunmaması veya bilinememesi ya da bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde, emsal kira bedeli üzerinden genel oranda (% 18) KDV hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, söz konusu kiralama işlemi nedeniyle yapılan giderlerin Kurumlar Vergisi Kanununa göre kazancın tespitinde indiriminin kabul edilmemesi durumunda bu giderler dolayısıyla yüklenilen KDV tutarlarının da indirim konusu yapılamayacağı tabiidir.

…

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.