Gayrimenkullerin – Muhasebe News

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında 5 yıllık süre hesap edilirken takvim günü olarak mı baz almalıyız?

MuhasebeNews — Sat, 28 May 2022 16:11:09 +0000

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında 5 yıllık süre hesap edilirken takvim günü olarak mı baz almalıyız?

365 X 5 = 1.825 GÜN

DİĞER KAZANÇ VE İRATLAR

Gelir Vergisi Kanunu’ndaki gelir unsurlarından biri olan diğer kazanç ve iratlar; belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı değil arızi olan ve çoğu zaman bir teșebbüs sonucu olmaksızın, kișilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazanç ve iratlardır.

Diğer kazanç ve iratlar;

Değer artıșı kazançları,
Arızi kazançlar,

olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

1.DEĞER ARTIȘI KAZANÇLARI

1.1. KAPSAMI

Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80 inci maddesine göre așağıda sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artıșı kazançları olarak vergilendirilir.

İvazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar.
70 inci maddenin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanuni mirasçıları dıșında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
Faaliyeti durdurulan bir ișletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar.
İktisap șekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden bașlayarak beș yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmıș sayılır.).

Elden çıkarma; yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karșılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaștırılması, devletleștirilmesi, ticaret șirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir.

Faaliyetine devam eden ticari bir ișletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticari ișletmeye dahil amotismana tabi iktisadi kıymetlerle yukarıda belirtilen hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticari kazanç sayılmakta ve bunlara ticari kazanç hakkındaki hükümler uygulanmaktadır.

1.1.1. Menkul Kıymetlerin veya Diğer Sermaye Piyasası Araçlarının Elden Çıkarılmasından Sağlanan Kazançlar

Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80 inci maddesine göre, ivazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artıșı kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Söz konusu menkul kıymetlerin alım-satımından elde edilen değer artıșı kazançlarında vergilendirmeye esas alınacak kazanç, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 81 inci maddesine göre elden çıkarma karșılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan kıymetin maliyet bedeli ile elden çıkarılma dolayısıyla yapılan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacaktır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67 nci maddesinin 1 inci fıkrasının (d) bendinde belirtildiği üzere; tam mükellef kurumlara ait olup, Borsa İstanbul (BIST)’ da ișlem gören ve bir yıllık süreden sonra elden çıkarılan hisse senetleri için Gelir Vergisi Kanunu’nun değer artıșı kazançlarının vergilendirilmesine ilișkin Mükerrer 80 inci madde hükümleri uygulanmayacak olup, dolayısıyla bu gelirler için değer artıșı kazancı kapsamında yıllık beyanname de verilmeyecektir.

Örnek 1: Mükellef (A), 03.02.2018 tarihinde sahibi olduğu tam mükellef kuruma ait Borsa İstanbul (BIST)’ da işlem görmeyen hisse senetlerini 30.04.2019 tarihinde satmıștır. Buna göre mükellef, söz konusu hisse senetlerini iktisap tarihinden itibaren 2 yıldan fazla süre ile elde tutmadan satmıș olduğundan, elde ettiği kazanç değer artıșı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

Örnek 2: Mükellef (B), 03.03.2018 tarihinde sahibi olduğu tam mükellef kuruma ait Borsa İstanbul (BIST)’ da işlem gören hisse senetlerini 30.05.2019 tarihinde satmıștır. Buna göre mükellef, söz konusu Borsa İstanbul (BIST)’ da ișlem gören hisse senetlerini iktisap tarihinden itibaren 1 yıldan fazla süre ile elde tutarak satmıș olduğundan, elde ettiği kazanç Gelir Vergisi Kanunu Geçici 67 nci maddesinin 1 inci fıkrasının (d) bendi kapsamında değer artıșı kazancı olarak vergiye tabi olmayacaktır.

1.1.2. 70 inci Maddenin Birinci Fıkrasının (5) Numaralı Bendinde Yazılı Hakların (İhtira Beratları Hariç) Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlar

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı ihtira beratları dıșındaki haklar; arama, ișletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü

bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiș bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar olup, bunların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artıșı kazancı olarak vergilendirilmektedir.

1.1.3. Telif Haklarının ve İhtira Beratlarının Müellifleri, Mucitleri ve Bunların Kanuni Mirasçıları Dıșında Kalan Kimseler Tarafından Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlar

Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanuni mirasçıları dıșında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artıșı kazancı; müellifleri, mucitleri ve bunların kanuni mirasçıları tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise serbest meslek kazancı olarak vergilendirilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 18 inci maddesindeki șartların sağlanması halinde serbest meslek kazancı istisnasından yararlanılması da mümkündür.

1.1.4. Ortaklık Haklarının veya Hisselerinin Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlar

Limited, paylı komandit, adi komandit, kollektif ve adi șirketlerde ortakların ortaklık paylarını satmaları karșılığında elde edilen kazançlar ile kooperatif üyelerinin sahip oldukları ortaklık paylarının elden çıkarılması karșılığında sağlanan kazançlar değer artıșı kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Örnek 3: Gerçek kiși Mükellef (C), (D) Limited Șirketine 04.04.2011 tarihinde % 50 ortak olmuștur. Mükellef, 13.02.2019 tarihinde (D) LimitedȘirketindeki ortaklık payını ABC Limited Şirketine bedel karșılığında devretmiștir. Mükellefin ortaklık payını elden çıkarmasından dolayı elde ettiği kazancın değer artıșı kazancı olarak vergiye tabi tutulması gerekmektedir.

1.1.5. Faaliyeti Durdurulan Bir İșletmenin Kısmen veya Tamamen Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlar

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 161 inci maddesine göre iși bırakarak ticari faaliyetini sonlandıran mükelleflerin, kendi üzerinde kalan mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazanç değer artıșı kazancı olarak vergilendirilmektedir.

1.1.6. İktisap Şekli Ne Olursa Olsun (İvazsız Olarak İktisap Edilenler Hariç) 70 inci Maddenin Birinci Fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) Numaralı Bentlerinde Yazılı Mal ve Hakların, İktisap Tarihinden Bașlayarak Beș Yıl İçinde Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlar

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal ve haklar așağıdaki gibidir:

Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taș ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
Voli mahalleri ve dalyanlar,
Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Karșılıksız edinilenler dıșında, yukarıda sayılan mal ve hakların iktisap tarihinden bașlayarak beș yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artıșı kazancı olarak vergilendirilmektedir.

Gerçek kișilerin bir bedel karșılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden bașlayarak beș yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.

Örnek 4: Mükellef (E), 10.12.2018 tarihinde 300.000 TL’ye satın almıș olduğu gayrimenkulü 15.07.2019 tarihinde 400.000 TL’ye satmıștır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alıș tarihinden itibaren beș tam yıl geçmeden satmıș olduğundan, elde ettiği kazancın istisna tutarını așan kısmı değer artıșı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

1.1.6.1. Gayrimenkul Alım-Satım İșlerinde Ticari Kazanç-Değer Artıșı Kazancı Ayrımı

Gerçek kișilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanunu’nda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiștir. Bunlardan ilki “ticari kazanç”, diğeri ise “diğer kazanç ve iratlar” hükümlerinde yer alan düzenlemedir.

Gayrimenkul alım satım ișinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık” tır. Gayrimenkul alım satım ișleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en önemli ölçüt, kazanç doğuran ișlem sayısındaki çokluktur. İșlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmıș olmasına göre belirlenir.

Alım satım ișlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç șeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satıșın hangi amaçla yapıldığı” nın tespit edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım ișlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa șahsi ihtiyacın karșılanması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artıșı kazancı olarak değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satım ișinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı” dır. İș yeri açılması, ișçi çalıștırılması, ticaret siciline kayıt olunması vb. durumlarda ticari bir organizasyonun var olduğu kabul edilmektedir. Gayrimenkul alım satımı, șekli ve maddi șartları ile kurulmuș bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun șekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satıșın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.

Gayrimenkul alım satım ișlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse elde edilen kazanç “değer artıșı kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.

1.1.6.2. Mal ve Hakların İktisap Șekli

Mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmișse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artıșı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dıșında, iktisap șekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artıșı kazancı olarak vergilendirilecektir.

Örnek 5: Mükellef (F), 10.07.2015 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini 16.09.2019 tarihinde satmıștır. Satıșa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, mükellefin bu satıștan elde ettiği gelir, değer artıșı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

1.1.6.3. Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleșmektedir. Buna göre, kat karșılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karșılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artıșı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kișilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır șekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artıșı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma bașladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır șekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi șartıyla, tapu tescil ișlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Örnek 6: Mükellef (G), kooperatif üyeliği karșılığında iktisap ettiği gayrimenkulüne, 20.04.2017 tarihinde su, elektrik ve telefon bağlattırarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya bașlamıș ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlamıștır. Bu gayrimenkulün mükellef adına tapu tescili, 21.11.2018 tarihinde yapılmıștır.

Buna göre, değer artıșı kazancının tespiti açısından beș yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya bașlandığı 20.04.2017 tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir.

Örnek 7: Mükellef (H), Toplu Konut İdaresinden bir daire satın almıștır. Daire tespiti için 05.10.2016 tarihinde noterde kura çekimi yapılmıș, 21.11.2018 tarihinde de yapı kullanım izin belgesi alınmıș ancak dairelerin tapuya tescil ișlemi, Toplu Konut İdaresine yapılan ödemelerin tamamlanmasından sonra 08.08.2019 tarihinde yapılmıștır.

Buna göre, değer artıșı kazancının tespiti açısından beș yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesinin alındığı 21.11.2018 tarihin esas alınması gerekir.

Örnek 8: Mükellef (K), sahibi bulunduğu gayrimenkulün kat irtifakı tapusunu 03.03.2017 tarihinde, kat mülkiyeti tapusunu ise 06.12.2018 tarihinde almıștır.

Bu durumda, iktisap tarihi olarak kat irtifakı tapusunun alındığı 03.03.2017 tarihinin esas alınması gerekir.

Örnek 9: Mükellef (L), 05.08.2016 tarihinde “satıș vaadi sözleșmesi” ile almıș olduğu araziyi 11.11.2018 tarihinde tapuya tescil ettirmiștir.

Söz konusu arazinin iktisap tarihi olarak, tapuya tescil edildiği 11.11.2018 tarihinin esas alınması gerekir.

1.1.6.4. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karșılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Cins değișikliği (cins tashihi), bir tașınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüștürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan ișlem olarak tanımlanmıștır (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesi).

Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim ișlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz ișlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inșa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karșılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir

Gayrimenkullerin ivazsız șekilde iktisap edilmesi değer artıșı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inșa edilen veya kat karșılığı olarak alınan gayrimenkullerin daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artıșı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Örnek 10: Mükellef (M)’nin, 05.08.2010 tarihinde satın aldığı arsayı 23.01.2017 tarihinde kat karșılığı olarak müteahhide vererek almıș olduğu gayrimenkuller, 25.04.2019 tarihinde tapuya tescil edilmiștir.

Kat karșılığı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artıșı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2019 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleșmesi halinde ise bu tarihin esas alınması gerekir.

Örnek 11: Mükellef (N) tarafından, 25.10.2010 tarihinde satın alınan ve tapuya arazi olarak tescil edilen gayrimenkulün, belediyece ifraz ișlemi sonucu 27.07.2018 tarihinde cins tashihi gerçekleștirilerek tapuya arsa olarak tescili yapılmıștır.

Değer artıșı kazancının tespiti açısından, söz konusu değișikliğin (cins tashihi) yapıldığı 27.07.2018 tarihinin esas alınması gerekir.

Örnek 12: Mükellef (P)’ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahșap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapılması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karșılığında, müteahhide verilmiștir. Mükellef, müteahhitten kat karșılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıștır.

İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değișmeyeceğinden, gayrimenkulün satıșından elde edilen gelir de değer artıșı kazancına tabi olmayacaktır.

1.2. SAFİ DEĞER ARTIȘI KAZANCININ TESPİTİ

Değer artıșı kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artıșı” denilmektedir. Değer artıșında safi kazanç, elden çıkarma karșılığında alınan para ve ayınlarla (eșya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;

Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçların düșülmesi suretiyle bulunmaktadır.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya ișletme hesabı esasına göre tespit edilen ișletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

İşletmeye dahil amortismana tabi iktisadi kıymetlerin elden çıkarılması halinde, iktisadi kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır.

Menkul kıymetlerin elden çıkarılmasında, iktisap bedelinin tevsik edilememesi halinde Vergi Usul Kanunu’nun 266 ncı maddesinde yazılı itibari değer iktisap bedeli olarak kabul edilir.

Dar mükelleflerin (kurumlar dahil), yabancı sermaye mevzuatına göre ilgili mercilerden izin almak suretiyle, Türkiye’ye bizzat getirdikleri nakdi veya ayni sermaye karșılığında iktisap ettikleri menkul kıymetler ile iștirak hisselerini elden çıkarmalarından doğan değer artıșı kazançlarının hesabında, kur farkından doğan kazançlar dikkate alınmaz. Șu kadar ki, bu mükelleflerin Türkiye’de elde ettikleri kazançların, münhasıran bu menkul kıymet veya iștirak hisseleri dolayısıyla elde edilen menkul sermaye iratlarından ve bu kıymet veya hisselerin elden çıkarılmasından doğan değer artıșı kazançlarından ibaret olması șarttır. Bu mükelleflerin, Türkiye’de menkul kıymet alım satımıyla devamlı olarak uğrașmaları halinde, kur farkından doğan kazançlar da ticari kazancın hesabında dikkate alınır.

Kur farkından doğan kazançların hesabında, menkul kıymet veya iștirak hisselerinin iktisabına tahsis edilen yabancı sermayenin bu kıymet veya hisselerin iktisap tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alıș kuruna göre hesaplanan Türk Lirası karșılığı ile bu kıymet veya hisselerin elden çıkarılması tarihindeki aynı miktar yabancı sermayenin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alıș kuruna göre hesaplanan Türk Lirası karșılığı arasındaki fark esas alınır.

1.2.1. Endeksleme Yapılması

Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 81 inci maddesinin son fıkrasında, mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eșya fiyat endeksindeki artıș oranında artırılarak tespit edileceği ve endekslemenin yapılabilmesi için artıș oranının % 10 veya üzerinde olması gerektiği yönünde hükümlere yer verilmiștir.

Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer 298 inci maddesinde Üretici Fiyat Genel Endeksi (ÜFE) ibaresi yer almakta olup, 5429 sayılı Türkiye İstatistik Kanunu’nda ise, muhtelif mevzuatta Üretici Fiyat Endeksine (ÜFE) yapılmıș olan atıfların, Türkiye İstatistik Kurumunca hesaplanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksine (Yİ-ÜFE) yapılmıș sayılacağı belirtilmiștir.

1.4. VERGİLENDİRİLMEYECEK DEĞER ARTIȘI KAZANÇLARI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 81 inci maddesine göre așağıdaki yazılı hallerde

değer artıșı kazancı hesaplanmaz ve vergilendirilmez:

Ferdi bir ișletmenin sahibinin ölümü halinde, kanuni mirasçılar tarafından ișletmenin faaliyetine devam olunması ve mirasçılar tarafından ișletmeye dahil iktisadi kıymetlerin kayıtlı değerleriyle (bilanço esasına göre defter tutuluyorsa bilançonun aktif ve pasifiyle bütün halinde) aynen devir alınması.
Kazancı bilanço esasına göre tespit edilen ferdi bir ișletmenin bilançosunun bir sermaye șirketine aktif ve pasifiyle bütün halinde devrolunması, devir alan șirketin bilançosuna aynen geçirilmesi ve devredilen ferdi ișletmenin sahip veya sahiplerinin șirketten, devir bilançosuna göre hesaplanan öz sermayesi tutarında ortaklık payı alması (Bu ortaklık payını temsil eden hisse senetlerinin nama yazılı olması șarttır.).

Kollektif ve adi komandit șirketlerin bu maddenin (2) numaralı bendinde yazılı șartlar dahilinde nev’i değiștirerek sermaye șirketi haline dönüșmesi (Kollektif ve adi komandit șirketlerin șekil değiștirerek anonim șirket haline dönüșmesi halinde șekil değiștiren kollektif ve adi komandit șirketlerin ortaklarının anonim șirketteki ortaklık paylarını gösteren hisse senetlerinin nama yazılı olması șarttır.).

2. ARIZİ KAZANÇLAR

2.1. KAPSAMI

Gelir Vergisi Kanunu’nun 82 nci maddesinde belirtilen arızi kazançlar, yapılması devamlılık arz etmeyen faaliyetlerden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesine yönelik düzenlemeleri içermektedir. Maddeye göre vergiye tabi arızi kazançlar șunlardır:

Arızi olarak ticari muamelelerin icrasından veya bu nitelikteki muamelelere tavassuttan elde edilen kazançlar.
Ticariveyaziraibirișletmeninfaaliyetiileserbestmeslekfaaliyetinin durdurulması veya terk edilmesi, henüz bașlamamıș olan böyle bir faaliyete hiç girișilmemesi, ihale, artırma ve eksiltmelere iștirak edilmemesi karșılığında elde edilen hasılat.
Gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karșılığında alınan tazminatlar ile peștemallıklar (kiracıya ait tesisat ve malların tahliye ve devri sırasında kiralayan veya yeni kiracıya devrinde doğan kazançlar dahil).
Arızi olarak yapılan serbest meslek faaliyetleri dolayısıyla tahsil edilen hasılat.
Gerçek usulde vergiye tabi mükelleflerin terk ettikleri ișleri ile ilgili olarak sonradan elde ettikleri kazançlar (zarar yazılan değersiz alacaklarla, karșılık ayrılan șüpheli alacakların tahsili dahil).
Dar mükellefiyete tabi olanların GVK 45 inci maddede yazılı ișleri (Türkiye ile yabancı memleketler arasında yaptıkları ulaștırma ișleri) arızi olarak yapmalarından elde ettikleri kazançlar.

Hasılat; alınan para ve ayınlarla (eșya, mal vb.) diğer suretlerle elde edilen ve para ile temsil edilebilen menfaatleri ifade eder.

2.2. SAFİ ARIZİ KAZANCIN TESPİTİ

Arızi kazançlarda safi kazanç; satıș bedelinden maliyet bedeli ve satıș dolayısıyla yapılan giderlerin indirilmesi veya elde edilen hasılattan tevsik edilmek kaydıyla yapılan giderlerin düșülmesi ile bulunur.

Arızi kazançların safi miktarı așağıdaki șekilde tespit edilir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 82 nci maddesinin birinci fıkrasının;

(1)numaralıbendindeyazılıișlerde,satıșbedelindenmaliyetbedeli ve satıș dolayısıyla yapılan giderler indirilir.

(2), (3), (4) ve (5) numaralı bentlerinde yazılı ișlerde, elde edilen hasılattan tevsik edilmek kaydıyla yapılan giderler indirilir.

(6) numaralı bendinde yazılı ișlerde, 45 inci madde hükümleri uygulanır.

2.3. ARIZİ KAZANÇLARDA İSTİSNA

Gelir Vergisi Kanunu’nun 82 nci maddesinde 6 bent olarak saylan arızi kazançlarda, bir kısım bentler istisna uygulamasından faydalanırken bir kısım ise istisnaya tabi olmayıp elde edilen kazanç tutarından tevsik edilmesi koșuluyla yapılan giderler indirildikten sonra kalan tutar üzerinden vergilendirilmektedir.

Bir takvim yılında (1), (2), (3) ve (4) numaralı bentlerde yazılı olan kazançlar (henüz bașlamamıș olan ticari, zirai veya mesleki bir faaliyete hiç girișilmemesi ile ihale, artırma ve eksiltmelere iștirak edilmemesi karșılığında elde edilen kazançlar hariç) toplamının 2021 yılı için 43.000 TL’lik kısmı gelir vergisinden müstesnadır.

Gerçek usulde vergiye tabi mükelleflerin terk ettikleri ișleri ile ilgili olarak sonradan elde ettikleri kazançlar ile zarar yazılan değersiz alacaklarla, karșılık ayrılan șüpheli alacakların sonradan tahsili istisna uygulamasının dıșındadır.

Dar mükellefiyete tabi olanların 45 inci maddede (Dar mükellefiyete tabi olanların Türkiye ile yabancı memleketler arasında yaptıkları ulaștırma ișlerinde elde ettikleri kazançlar, Kurumlar Vergisine tabi yabancı ulaștırma kurumlarının kazançlarının tayinine ait esaslara göre tespit olunur.) yazılı ișleri arızi olarak yapmalarından elde ettikleri kazançları da istisna uygulamasının dıșındadır.

İstisna tutarı, arızi kazançların toplam tutarına uygulanacak olup așan kısmın beyan edilmesi gerekir.

3.YILLIK BEYANNAMEYE DAHİL EDİLEN KAZANÇ VE İRATLARDAN YAPILACAK İNDİRİMLER

Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilișkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu’nun 89 uncu maddesi ile diğer kanunlarda belirtilmiștir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden așağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen șartları tașıması gerekmektedir.

Diğer kazanç ve iratlardan indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar șunlardır;

Hayat/șahıs sigorta primleri,

Eğitim ve sağlık harcamaları,

Beyan edilecek gelirden sınırlı olarak indirilebilecek bağıș ve yardımlar ile tamamı indirilebilecek bağıș ve yardımlar,

Sponsorluk harcamaları,

Cumhurbașkanınca bașlatılan yardım kampanyalarına makbuz karșılığı yapılan ayni ve nakdi bağıșlar,

İktisadiişletmelerihariç,TürkiyeKızılayDerneğineveTürkiyeYeșilay Cemiyetine makbuz karșılığı yapılan nakdi bağıș ve yardımlar,

Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bazı bağıș ve yardımlar;

Sosyal Yardımlașma ve Dayanıșmayı Teșvik Fonu ile Sosyal Yardımlașma ve Dayanıșma Vakıflarına yapılan bağıșlar,

Türkiye Bilimsel ve Teknik Araștırma Kurumuna yapılan bağıșlar ve yardımlar,

Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumuna yapılan bağıșlar,

Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumuna yapılan bağıșlar,

Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfına yapılan bağıșlar,

Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanunu kapsamında kurulan ormanlarda ağaçlandırma, bakım ve koruma masraflarının tamamı,

İlköğretim ve Eğitim Kanunu uyarınca yapılan bağıșlar,
Üniversitelere, yüksek teknoloji enstitüleri ile gelirlerinin en az dörtte üçünü münhasıran devlet üniversitelerinin faaliyetlerinin devam ettirilmesi ve desteklenmesini amaç edinmek üzere kurulan ve fiilen bu çerçevede faaliyette bulunan vakıflardan Cumhurbașkanınca vergi muafiyeti tanınanlara makbuz karșılığında yapılan bağıșlar,
7174 sayılı Kapadokya Alanı Hakkında Kanun kapsamında kurulan idareye yapılan her türlü nakdî ve ayni bağıș ve yardımlar ile sponsorluk harcamaları.

Beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan Gelir Vergisi Kanunu’na göre kesilmiș bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilir, mahsubu yapılan miktar gelir vergisinden fazla olursa aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine red ve iade edilir.

Gelir Vergisi Kanunu’na göre diğer kazanç ve iratların beyanı, mükellefiyetin tam veya dar mükellef olmasına göre farklılık göstermektedir

4.1. TAM MÜKELLEFİYET

2021 yılında elde edilen beyana tabi diğer kazanç ve iratların, Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile 1–31 Mart 2022 tarihleri arasında beyan edilmesi gerekmektedir.

Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi;

Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamında,
Bağlı bulunulan (ikametgahın bulunduğu yer) vergi dairesine kağıt ortamında,
3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almıș meslek mensupları ile sözleșme imzalanarak e-Beyanname sisteminden,
verilebilir.

Ayrıca bu mükelleflerin takvim yılı içinde;

Memleketi terk etmesi halinde memleketi terkten önceki 15 gün içinde,
Ölümü halinde ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vefat eden kiși namına varislerce,

yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanda bulunulması gerekmektedir.

4.1.1. Hazır Beyan Sistemi

Beyana tabi gelirleri sadece diğer kazanç ve iratlar, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) ile ücretten ibaret olan mükellefler; bu gelirlerine ilişkin beyannamelerini Başkanlığımız tarafından önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunduğu kullanımı kolay ve hızlı bir sistem olan Hazır Beyan Sistemi üzerinden verebilirler.

Bu sistemden, sadece diğer kazanç ve irat, kira, menkul sermaye iradı veya ücret gelirlerini ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir.

Sistem üzerinden hazırlanan diğer kazanç ve iratlara yönelik beyanname elektronik ortamda onaylandığı anda, șahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku ișlemleri otomatik olarak gerçekleștirilmektedir.

4.2. DAR MÜKELLEFİYET

Gelir Vergisi Kanunu’na göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler. Dar mükellefiyete tabi kimseler bakımından diğer kazanç ve iradın Türkiye’de elde edilmesi için, bu kazanç veya iratları doğuran ișin veya muamelenin Türkiye’de ifa edilmesi veya Türkiye’de değerlendirilmesi gerekir.

Değerlendirmeden maksat, ödemenin Türkiye’de yapılması veya ödeme yabancı memlekette yapılmıșsa, Türkiye’de ödeyenin veya nam ve hesabına ödeme yapılanın hesaplarına intikal ettirilmesi veya karından ayrılmasıdır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 86 ncı maddesine göre dar mükellefiyette, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiș olan ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

Kaynak: İSMMMO
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Gerçek usulde ticari kazanç mükellefi tarafından satın alınan ancak ticari işletmesi bünyesinde kullanılmayan gayrimenkullerin işletme aktifine dahil edilip edilmeyeceği hk.

MuhasebeNews — Wed, 09 Mar 2022 07:15:00 +0000

Sayı : 95133703-105-70323

Tarih: 26/09/2018

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

DENİZLİ VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

MÜKELLEF HİZMETLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı	:	95133703-105-70323	26.09.2018
Konu	:	Alınan Gayrimenkullerin işletmeye dahil edilip edilmeyeceği.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, 7/6/2016 tarihinde satın almış olduğunuz 6 adet gayrimenkulü işyeri olarak kiraya verdiğinizi ve başkaca faaliyetleriniz nedeniyle gerçek usulde ticari kazanç mükellefi olmanız dolayısıyla söz konusu gayrimenkulleri ticari işletmeniz aktifine dahil etme zorunluluğunuzun bulunup bulunmadığı hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır.

A- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasında, maddede sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır.

Aynı maddenin ikinci fıkrasında, birinci fıkrada yazılı mal ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı; üçüncü fıkrasında ise tüccarlara ait olsa dahi işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında gayrimenkul sermaye iradıyla ilgili hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, sahip olduğunuz gayrimenkulleri ticari işletmenize dahil etme zorunluluğunuz bulunmamakta olup, ticari işletmenize dahil olmayan gayrimenkullerin kiraya verilmesi sonucu elde edilen kira gelirinin gayrimenkul sermaye iradı olarak; bahse konu gayrimenkullerinizi ticari işletmenize dahil ederek kiraya vermeniz durumunda ise elde edilen kira gelirinin ticari kazanç olarak dikkate alınması gerekmektedir.

B- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:

213 sayılı Vergi Usul Kanununun;

– 187 nci maddesinde, “Ferdi teşebbüslerde, mükellefin sahip olduğu bina ve arazi hakkında aşağıda yazılı esaslar cari olur:

1. Fabrika, ambar, atelye, dükkan, mağaza ve arazi -işletmede ister kısmen, ister tamamen kullanılsınlar- değerlerinin tamamı üzerinden envantere alınır.

2. Ticaret hanları gibi oda oda veya kısım kısım kullanılabilen binalarla evlerin ve apartmanların yarısından fazlası işletmede kullanıldığı takdirde envantere ithal edilir.

3. Envantere alınan gayrimenkullerin kullanış tarzlarında sonradan vaki olacak değişiklikler, hesap yılı içinde nazara alınmaz.“,

– 208 inci maddesinde, “Bu kanuna göre defter tutmaya mecbur olan gerçek kişiler Gelir Vergisine tabi menkul ve gayrimenkul sermayelerle bunlardan elde edilen iratları ve bunlara müteallik giderleri defterikebir veya işletme hesabının veya serbest meslek erbabı kazanç defterinin ayrı bir sayfasına veya ayrı bir deftere veyahut bir cetvele ayrı ayrı kaydetmeye mecburdurlar. Şu kadar ki, bu hesap mükellefin diğer kazançlarını tesbit için tuttuğu hesaplara karıştırılmaz ve onlar ile birleştirilmez.“

hükümlerine yer verilmiştir.

Bu itibarla, sahip olduğunuz gayrimenkullerin 213 sayılı Kanunun 187 nci maddesinde belirtildiği şekilde ticari işletmenizde kullanılmaması durumunda bu gayrimenkullerin ticari işletmenize ait envantere alınması gerekmemektedir. Ancak, mezkûr Kanunun 208 inci maddesi uyarınca Gelir Vergisine tabi bu gayrimenkuller ile bunlara ilişkin irat ve giderlerin gerçek usulde tuttuğunuz defterikebir veya işletme hesabı defterinin ayrı bir sayfasına veya ayrı bir deftere veyahut bir cetvele ayrı ayrı kaydedilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Belediyeden kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi halinde kira geliri beyanı

MuhasebeNews — Wed, 02 Mar 2022 09:09:58 +0000

Sayı:84098128-120-13

Tarih:09/01/2015

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı	:	84098128-120-13	09/01/2015
Konu	:	Belediyeden kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi

İlgi (a)’da kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; … Belediyesinin yaptığı birinci ihale sonucu anılan Belediye ile aranızda düzenlenen kira sözleşmesiyle 08.06.2010 tarihinden itibaren bir yıllığına 35 adet dükkân ile 1 adet büfeyi; ikinci ihale sonucu düzenlenen kira sözleşmesiyle de 08.06.2010 tarihinden itibaren bir yıllığına … Kafe-Belediye Çay Bahçesini (100 adet plastik sandalye ile 20 plastik masa) kiraladığınız, kafeteryayı kiralamaksızın işletmecisi olduğunuz, anılan belediyeden kiraladığınız diğer gayrimenkulleri ise gerçek veya basit usule tabi başka gelir vergisi mükelleflerine kiraya verdiğinizi,

İlgi (c)’de kayıtlı dilekçenizde ise; 11.06.2010 tarihinde çay bahçesini kafeterya olarak işletmeye başlayarak ticari faaliyette bulunduğunuzu belirterek, anılan belediyeden kiraladığınız diğer yerleri (35 adet dükkân ve 1 adet büfe) kiraya verdiğinizi, söz konusu kiralama işlemlerini ticari bir organizasyon olarak düşünmediğinizi, kiracılar ile kira bağlantılarını kendinizin yürüttüğünü, söz konusu kiralamaların ihale ile yapılması nedeniyle, seneye tekrar ihaleyi kazanmanızın mümkün olup olmayacağını bilmediğinizden yaptığınız kiralamalarda devamlılıktan söz edilemeyeceğinden bahisle, elde edeceğiniz kira gelirini gayrimenkul sermaye iradı olarak ticari kazancınız nedeniyle vereceğiniz yıllık gelir vergisi beyannamenize dahil etmeyi düşündüğünüzü belirterek, söz konusu ihalenin tekrar alınması ya da başka ihalelerle kiralama işlemi yapılması durumunda hangi gelir unsuruna göre vergilendirileceğiniz hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

GELİR/KURUMLAR VERGİSİ KANUNLARI YÖNÜNDEN:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37’nci maddesinde; “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan, ticari faaliyet bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması, böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin “ticari faaliyet” olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul kiralaması ticari bir organizasyon içinde yapıldığında kiralamanın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Devamlılık unsuru, bir hesap dönemi içinde aynı veya ayrı faaliyet alanlarında ticari mahiyet arz eden işlemlerin birden fazla yapılmasını ifade etmektedir. Aynı hesap döneminde tek işlem nedeniyle ticari faaliyetin devamlılık unsurunun oluştuğunu kabul etmek mümkün olmamakla birlikte, faaliyetin organizasyon gerektirmesi veya amacının ticari olması durumunda devamlılık unsurunun varlığı kabul edilir.

Diğer taraftan, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 1’inci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde, iktisadi kamu kuruluşları vergi mükellefiyeti kapsamına alınmış olup, aynı Kanunun 2’nci maddesinin üçüncü fıkrasında da Devlete, il özel idarelerine, belediyelere, diğer kamu idarelerine ve kuruluşlarına ait veya bağlı olup faaliyetleri devamlı bulunan ve birinci ve ikinci fıkralar dışında kalan ticari, sınai ve zirai işletmelerin iktisadi kamu kuruluşu olduğu; altıncı fıkrasında ise, iktisadi kamu kuruluşları ile dernek veya vakıflara ait iktisadi işletmelerin kazanç amacı gütmemeleri, faaliyetlerinin kanunla verilmiş görevler arasında bulunması, tüzel kişiliklerinin olmaması, bağımsız muhasebelerinin ve kendilerine ayrılmış sermayelerinin veya iş yerlerinin bulunmamasının mükellefiyetlerini etkilemeyeceği, mal veya hizmet bedelinin sadece maliyeti karşılayacak kadar olması, kâr edilmemesi veya kârın kuruluş amaçlarına tahsis edilmesinin bunların iktisadi niteliğini değiştirmeyeceği hükme bağlanmıştır.

Kurumlar Vergisi Kanununun uygulanmasına ilişkin açıklamaların yer aldığı 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin (2.4.) bölümünde ise, iktisadi işletmenin belirlenmesinde işletmenin belirgin özelliklerinin bağlılık, devamlılık ve faaliyetin ticari, sınai veya zirai bir mahiyet arz etmesi olduğu, diğer bir anlatımla iktisadi işletmenin unsurlarının ticari faaliyetin de temel özelliklerinden olan, bir organizasyona bağlı olarak piyasa ekonomisi içerisinde bedel karşılığı mal alım-satımı, imalatı ya da hizmet ifaları gibi faaliyetler olduğu, Kanunun bu gibi halleri tek tek saymak yerine, dernek veya vakıf tarafından piyasa ekonomisi içerisinde icra edilen tüm iktisadi faaliyetleri kapsamına aldığı, satılan mal veya hizmete ait bedelin sadece maliyeti karşılayacak kadar olmasının, kâr edilmemesinin, kârın kuruluş amaçlarına tahsis edilmesinin bunların iktisadi işletme olma vasfını değiştirmeyeceği ifade edilmiştir.

Anılan Tebliğin “Diğer kurumlar vergisi mükelleflerine ait taşınmazların kiralanması karşılığında yapılan kira ödemeleri” başlıklı (15.3.2.3.) bölümünde, Kurumlar Vergisi Kanununun 1’inci maddesinde sayılan kurumlar vergisi mükelleflerine (kooperatifler hariç) ait taşınmazların kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden vergi kesintisi yapılmayacağı, bu kurumların elde ettikleri kira gelirlerinin ilgili hesap dönemine ait kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edileceği; aynı Genel Tebliğin “Devlete, özel idarelere, belediyelere ve köylere ait taşınmazların kiralanması karşılığında yapılan kira ödemeleri” başlıklı (15.3.2.4.) bölümünde ise, Devlete, özel idarelere, belediyelere ve köylere ait taşınmazların kiralanması karşılığında, anılan kamu kurumlarına yapılan kira ödemeleri üzerinden vergi kesintisi yapılmayacağı belirtilmiştir.

Kiralama faaliyetlerinde iktisadi işletme oluşup oluşmadığı hususunun, faaliyetin herhangi bir organizasyon dahilinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğine, ticari bir amaçla veya devamlı surette belirli hacim ve önemde yapılıp yapılmadığına bakılarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Buna göre, … Belediyesine ait 35 adet dükkân, büfe ve çay bahçesinin kiralanması faaliyetinin devamlı surette yapıldığı ve bir organizasyon gerektirecek nitelikte, hacim ve önemde olduğu kanaatine varıldığından bu kiralama faaliyeti nedeniyle … Belediyesine ait bir iktisadi kamu kuruluşu olacaktır.

Diğer taraftan, söz konusu kiralama faaliyetlerinden çay bahçesinin (kafeterya) tarafınızca işletilmek üzere belediyeden kiralanması nedeniyle kurumlar vergisi mükellefi olacak belediyeye yapacağınız kira ödemeleri anılan Genel Tebliğin (15.3.2.3.) bölümüne göre kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edileceğinden, yapılacak kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisinin yapılmaması gerekmektedir.

Öte yandan, … Belediyesinden kira sözleşmesi ile kiralamış olduğunuz 35 adet dükkân ve 1 adet büfenin tarafınızca üçüncü kişilere kiralanması işlemleri de ticari bir organizasyon dahilinde devamlılık arz eder mahiyette bir faaliyet olarak gerçekleştirildiğinden, söz konusu kiralamalardan elde edilen kazancınızın da ticari kazanç hükümlerine göre tespiti ve vergilendirilmesi gerekmektedir.

VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN:

213 sayılı Vergi Usul Kanununun;

“İspat Edici Kağıtlar” başlıklı 227’nci maddesinin birinci fıkrasında; “Bu kanunda aksine hüküm olmadıkça bu kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların tevsiki mecburidir.”,

“Faturanın Tarifi” başlıklı 229’uncu maddesinde; “Fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır.”,

“Fatura Nizamı” başlıklı 231’inci maddesinin 5’inci bendinde; “Fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azamî yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır.”,

“Fatura Kullanma Mecburiyeti” başlıklı 232’nci maddesinde; “Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçiler:

1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara;

2. Serbest meslek erbabına;

3. Kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara;

4. Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere;

5. Vergiden muaf esnafa;

Sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek ve bunlar da fatura istemek ve almak mecburiyetindedir…”,

“Diğer Vesikalar” başlıklı 242’nci maddesinin birinci fıkrasında, “Tüccarlar evvelki maddelerin dışında kalan ve bir hüküm ifade eden veya icabında bir hakkın ispatına delil olarak kullanılabilen mukavelename, taahhütname, kefaletname, mahkeme ilamları gibi hukuki vesikalarla ihbarname, karar örnekleri, vergi makbuzları gibi vergi evrakını dosyada muhafaza etmeye mecburdurlar.”

hükümleri yer almaktadır.

Öte yandan, Vergi Usul Kanununun 229 ve müteakip maddelerinde vergi mükellefleri tarafından kullanılacak belgeler sayılmış olup, konuyla ilgili olarak yayımlanan 164 Sıra Numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde; “… Genel ve Katma Bütçeli İdarelere, İl Özel İdarelerine, Belediyeler ve Köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere ait veya tabi olan veyahut bunlar tarafından kurulan veya işletilen müesseseler ile 233 sayılı Kamu İktisadi Teşebbüsleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 2’nci maddesinde tanımı yapılan teşebbüs, teşekkül, kuruluş, müessese, bağlı ortaklık, iştirak ve işletmeler tasdik mecburiyetine tabi olmaksızın Vergi Usul Kanununun ilgili hükümlerine göre yukarıda sayılan belgeleri düzenleyeceklerdir.

Ancak, bu kuruluşlar kullanacakları belgelerin üzerine, “Vergi Usul Kanunu Yönetmelik Hükümlerine Tabi Değildir.” ibaresini kaşe ile basacaklar veya matbaa baskısı ile belirteceklerdir.” hükmü yer almaktadır.

Bu belgelerin düzenlenmesi sırasında Vergi Usul Kanunu Yönetmelik hükümlerine göre anlaşmalı matbaalara veya 164 Sıra Numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği uyarınca notere tasdik ettirmeleri şartı aranmamakta, ancak düzenlenen belgede bulunması zorunlu asgari bilgilerin yer alması gerekmektedir.

Vergi Usul Kanunu Uyarınca Vergi Mükellefleri Tarafından Kullanılan Belgelerin Basım ve Dağıtımı Hakkında Yönetmeliğin verdiği izin gereği bu tür belgeleri kullanan işletmelerden kurumlar vergisinden muaf olanların, kullanacakları belgelere “Kurumlar Vergisinden Muaftır” şerhi koymaları gerektiği 206 Sıra Numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde açıklanmıştır.

Bu itibarla, kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunmayan belediyenin katma değer vergisine tabi işlemleri ile ilgili olarak fatura düzenlemesi mümkün bulunmaktadır. Ancak, fatura düzenlenmemesi durumunda, bu işlemlerin ilgili mevzuatına göre düzenlenecek belgelerle tevsik edilmesi gerekmektedir.

Buna göre, … Belediyesinin 35 adet dükkân, büfe ve çay bahçesini kiralama faaliyeti nedeniyle anılan belediye bünyesinde oluşan iktisadi işletme nedeniyle yukarıda yer alan esaslar dahilinde fatura düzenlenmesi gerektiği tabiidir.

Ayrıca, … Belediyesinden kira sözleşmesi ile kiralamış olduğunuz 35 adet dükkân ve 1 adet büfenin tarafınızca diğer üçüncü şahıslara kiraya verilmesi işlemlerine ilişkin olarak ticari faaliyetiniz kapsamındaki söz konusu kiralama işlemleri nedeniyle doğan kira bedelleri için fatura düzenlemeniz gerekmektedir.

KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN:

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun

1/1’inci maddesinde; ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’nin konusunu oluşturduğu,

1/3-f maddesinde; Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV’ye tabi olduğu,

8/1-h maddesinde; Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya verenlerin KDV’nin mükellefi olacağı,

17/4-d maddesinde; iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinin KDV’den istisna olacağı, hükümleri yer almaktadır.

Konu ile ilgili olarak yayınlanan 117 Seri No.lu KDV Genel Tebliğinin “Kiralama İşlemleri ” başlıklı (2.3.) bölümünde;

“KDV Kanununun 1/3-f maddesinde göre, Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV nin konusuna girmektedir. Buna göre, söz konusu mal ve hakların kiraya verilmesi işlemi, ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde verilen bir hizmet olmasa da dahi KDV’ye tabi tutulacaktır.

Bu kiralama işlemleri ile ilgili KDV;

a)Kiraya verenin başka faaliyetleri nedeniyle KDV mükellefiyetinin bulunmaması (sadece sorumlu sıfatıyla KDV ödeyenler bu kapsama dâhildir),

b)Kiralayanın KDV mükellefi olması (sadece sorumlu sıfatıyla KDV ödeyenler bu kapsama dâhil değildir),

şartlarının birlikte var olması halinde, kiracı tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir.

KDV’ye tabi olan kiralama işlerinde, kiraya verenin başka faaliyetleri dolayısıyla KDV mükellefi olması halinde, sorumluluk uygulaması söz konusu olmayacak; kiraya veren, kiralama faaliyetlerine ait KDV’yi diğer faaliyetleri ile birlikte genel esaslara göre beyan edecektir.” denilmektedir.

Bu hükümler çerçevesinde; kamu idareleri, dernekler, vakıflar, belediyeler iktisadi işletme olmadıklarından bunlara ait gayrimenkullerin kiralanması işlemleri, prensip olarak KDV’den müstesnadır.

Ancak, kiralanan taşınmaz, bizatihi iktisadi işletme niteliğinde ise veya taşınmaza bağlı işletme hakkı vb. hakların kiralanması söz konusu ise ( kantin, çay ocağı, voli mahalli, dalyan, taş, kireç, kum, kömür ocaklarının kiralanması gibi) KDV Kanununun sözü edilen 17/4-d maddesinde düzenlenen istisna kapsamına girmeyen bu tür kiralama işlemleri KDV’ye tabi tutulacaktır.

Bu açıklamalara göre;

– … Belediyesinden … tarih ve … yevmiye numaralı sözleşme kapsamında 1 adet büfe, … tarih ve … yevmiye numaralı sözleşme kapsamında çay bahçesi kiralaması işlemi “işletme hakkının kiraya verilmesi” sayılacak ve genel oranda ( %18) KDV’ye tabi olacaktır.

– Söz konusu kira ödemelerine ilişkin katma değer vergisinin … Belediyesinin KDV mükellefiyetinin bulunmaması durumunda kiracı tarafından 2 No.lu KDV Beyannamesi ile sorumlu sıfatıyla beyan edilerek ödenmesi, KDV’ye tabi olan kiralama işlerinde kiraya veren anılan Belediyenin başka faaliyetleri dolayısıyla KDV mükellefi olması halinde ise, sorumluluk uygulaması söz konusu olmayacağından … Belediyesinin kiralama faaliyetlerine ait KDV’yi diğer faaliyetleri ile birlikte genel esaslara göre beyan etmesi gerekmektedir.

Öte yandan, … Belediyesinden kira sözleşmesi ile kiralamış olduğunuz 35 adet dükkân ve 1 adet büfenin tarafınızca üçüncü kişilere kiraya verilmesi KDV’nin konusuna girdiğinden, söz konusu kiralama işlemleri nedeniyle tarafınızca KDV hesaplanması gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

Vergi Usul Kanunu’nda gayrimenkullerin aktifleştirilmesinde hangi unsurlar maliyete dahil edilir?

MuhasebeNews — Sun, 16 Jan 2022 23:01:01 +0000

(1) 213 sayılı Vergi Usul Kanununun;

– 262 nci maddesinde, “Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder.”,

– 265 inci maddesinde, “Mukayyet değer, bir iktisadi kıymetin muhasebe kayıtlarında gösterilen hesap değeridir.”,

– 269 uncu maddesinde, “İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet bedelleri ile değerlenir.

Bu kanuna göre, aşağıdaki yazılı kıymetler gayrimenkuller gibi değerlenir:

1. Gayrimenkullerin mütemmim cüzüleri ve teferruatı;

2. Tesisat ve makinalar;

3. Gemiler ve diğer taşıtlar;

4. Gayrimaddi haklar.”,

– 270 inci maddesinde, “Gayrimenkullerde, maliyet bedeline, satınalma bedelinden başka, aşağıda yazılı giderler girer:

1. Makina ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri;

2. Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit
giderler.

Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Özel Tüketim Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükellefler serbesttirler.”,

– 271 inci maddesinde, “İnşa edilen binalarda ve gemilerde, imal edilen makina ve tesisatta bunların inşa ve imal giderleri, satın alma bedeli yerine geçer.”,

– 272 nci maddesinde, “Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarını genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir.

…

Gayrimenkuller kira ile tutulmuş ise veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının işletme hakkı verilmiş ise, kiracı veya işletme hakkına sahip tüzel kişi tarafından yapılan bir ve ikinci fıkralardaki giderler bunların özel maliyet bedeli olarak ayrıca değerlenir. Kiracının veya işletme hakkına sahip tüzel kişinin faaliyetini icra için vücuda getirdiği tesisata ait giderler de bu hükümdedir.

Gayrimenkuller veya elektrik üretim ve dağıtım varlıkları için yapılan giderler hem tamir, hem de kıymet artırma giderlerinden terekküp ettiği takdirde, mükellef bu giderlerden maliyet bedeline eklenecek kısmı ayrı göstermek mecburiyetindedir.”,

– 273 üncü maddesinde, “Alet, edavat, mefruşat ve demirbaş eşya maliyet bedeli ile değerlenir. Bunların maliyet bedeline giren giderler, satınalma bedelinden gayri komisyon ve nakliye giderleri gibi özel giderlerdir.

İmal edilen alat, edevat, mefruşat ve demirbaşlarda imal giderleri satınalma bedeli yerine geçer.”,

– 277 nci maddesinde, “Zirai işletmelere dâhil hayvanlar maliyet bedeli ile değerlenir. Maliyet bedelinin tesbiti mümkün olmıyan ahvalde maliyet bedeli yerine emsal bedeli alınır. Bu hükmün tatbikinde emsal bedeli, işletmenin bulunduğu mahal (Gezici hayvancılıkta kışlak) için zirai kazanç komisyonlarınca tesbit edilmiş olan ortalama maliyet bedelidir.”,

– 282 nci maddesinde, “Kurumlarda aktifleştirilen ilk tesis ve taazzuv giderleri mukayyet değeri ile değerlenir.

Bu değer, ilk tesis ve taazzuv için yapılan giderlerden fazla olamaz.

Kurumun tesis olunması veya yeni bir şubenin açılması veyahut da işlerin devamlı bir surette genişletilmesi için yapılan ve karşılığında maddi bir kıymet iktisap olunmıyan giderler bu cümledendir.

İlk tesis ve taazzuv giderlerinin aktifleştirilmesi ihtiyaridir.

Gerçek veya tüzel kişilerde peştemallıklar da mukayyet değerleriyle değerlenir.”,

– Mükerrer 290 ıncı maddesinin (2) numaralı fıkrasında, “2. Kiracı tarafından aktifleştirilen finansal kiralamaya konu iktisadî kıymeti kullanma hakkı, bu Kanunun mükerrer 298 inci maddesi ve üçüncü kitabının üçüncü kısmının birinci bölümünde kiralama konusu iktisadî kıymet için belirlenmiş esaslar çerçevesinde yeniden değerlemeye ve amortismana tâbi tutulur.

…”,

– 313 üncü maddesinde “İşletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle 269 uncu madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edevat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin birinci kısımdaki esaslara göre tespit edilen değerinin, bu Kanun hükümlerine göre yok edilmesi amortisman mevzuunu teşkil eder.

İlgili mevzuat gereğince sözleşme süresinden sonra bedelsiz olarak Devlete veya Devletçe tensip olunan bir teşekküle veya belediyeye intikali öngörülen amortismana tabi iktisadi kıymetlerden (sözleşme süresinde yenilenmesi gerekenler hariç), sermayenin veya özel maliyet bedellerinin itfası hükümlerine göre amortismana tabi tutulanlar, genel hükümler uyarınca ayrıca amortismana tabi tutulamazlar.

Değeri 50.000.000 lirayı (1/1/2021’den itibaren 1.500 TL’yi) aşmayan peştemallıklar ile işletmede kullanılan ve değeri 50.000.000 lirayı (1/1/2021’den itibaren 1.500 TL’yi) aşmayan alet, edevat, mefruşat ve demirbaşlar amortismana tabi tutulmayarak doğrudan doğruya gider yazılabilir. İktisadi ve teknik bakımdan bütünlük arz edenlerde bu had topluca dikkate alınır.”,

– 314 üncü maddesinde, “Boş arazi ve boş arsalar amortismana tabi değildir.

Ancak:

1. Tarım işletmelerinde vücuda getirilen meyvalık, dutluk, fındıklık, zeytinlik ve güllüklerle incir bahçeleri ve bağlar gibi tarım tesisleri;

2. İşletmede inşa edilmiş olan her nevi yollar ve harklar;

Amortismana tabi tutulur.”,

– 316 ncı maddesinde, “İşletme sebebiyle içindeki cevherin azalmasından dolayı maddi değerini kaybeden madenlerin ve taş ocaklarının imtiyaz veya maliyet bedelleri, ilgililerin, müracaatları üzerine bunların büyüklük ve mahiyetleri göz önünde tutulmak ve her maden veya taş ocağı için ayrı ayrı olmak üzere Maliye ve Sanayi Bakanlıklarınca belli edilecek nispetler üzerinden yok edilir.”,

– 326 ncı maddesinde, “Kurumların aktifleştirdikleri ilk tesis ve taazzuv giderleri ile peştemallıklar mukayyet değerleri üzerinden eşit miktarlarda ve beş yıl içinde itfa olunur.”,

– 327 nci maddesinde, “Gayrimenkullerin, elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının ve gemilerin iktisadî kıymetlerini artıran ve 272 nci maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira veya işletme hakkı süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir…”,

– Geçici 31 inci maddesinde, “Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri (finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösterenler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler ile bu Kanunun 215 inci maddesi uyarınca kendilerine kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilenler hariç) bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla aktiflerine kayıtlı bulunan taşınmazlarını (sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar hariç) 30/9/2018 tarihine kadar aşağıdaki şartlarla yeniden değerleyebilirler.

a) Yeniden değerlemede, taşınmazların ve bunlara ait amortismanların, bu Kanunda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri dikkate alınır. Amortismana tabi taşınmazlar için amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda yeniden değerlemeye esas alınacak tutar bu amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılarak belirlenir.

b) Taşınmazların (a) bendine göre tespit edilen değerleri ve bunlara ilişkin amortismanların yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yeniden değerleme sonrası değerleri bulunur. Yapılacak değerlemede esas alınacak yeniden değerleme oranı olarak bu Kanunun mükerrer 298 inci maddesine göre enflasyon düzeltmesine tabi tutulan;

i) En son bilançoda yer alan taşınmazlar ve bunların amortismanları için, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değerinin, söz konusu bilançonun ait olduğu tarihi takip eden aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran,

ii) En son bilanço tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlar ve bunların amortismanları için, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değerinin, taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran,

dikkate alınır. Bu bent uyarınca dikkate alınacak Yİ-ÜFE ibaresi; Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği 1/1/2005 tarihinden itibaren üretici fiyatları endeksi (ÜFE) değerlerini, 1/1/2014 tarihinden itibaren yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) değerlerini ifade eder.

c) Yeniden değerleme neticesinde taşınmazların değerinde meydana gelecek değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında gösterilir. Değer artışı, taşınmazların yeniden değerleme sonrası ve yeniden değerleme öncesi net bilanço aktif değerleri arasındaki farktır. Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifinde yazılı değerlerinden, pasifte yazılı amortismanların tenzili suretiyle bulunan değeri ifade eder.

Taşınmazlarını bu madde kapsamında yeniden değerlemeye tabi tutan mükellefler bu kıymetlerini, yapılan yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortismana tabi tutmaya devam ederler.

… Bu fıkra kapsamında ödenen vergi; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilmez, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak kabul edilmez. Beyanın zamanında yapılmaması ya da tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde bu madde hükümlerinden faydalanılamaz.

Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulur.

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılması halinde, pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışları, kazancın tespitinde dikkate alınmaz.

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılmasından önce bu Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca enflasyon düzeltmesi yapılmasına ilişkin şartların oluşması halinde, bu madde gereğince oluşan değer artışı fonu özsermayeden düşülmek suretiyle mezkûr madde uyarınca enflasyon düzeltmesi yapılır.

(Ek yedinci fıkra: 3/6/2021-7326/11 md., Yürürlük:9/6/2021) Birinci fıkrada sayılan mükellefler bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla aktiflerine kayıtlı bulunan taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerini (sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmaz ve iktisadi kıymetler hariç) 31/12/2021 tarihine kadar yukarıda yer alan kapsam, şart ve hükümlere uymak koşuluyla yeniden değerleyebilirler. Şu kadar ki;

a) Birinci fıkranın (b) bendinin (i) ve (ii) alt bentlerinde belirtilen durumlarda yeniden değerleme oranının belirlenmesine ilişkin hesaplamada; maddenin yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değeri yerine, bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değeri,

b) Bu madde kapsamında daha önce yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazlar için bu fıkra uyarınca yapılacak değerlemede ise, bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki

aya ilişkin Yİ-ÜFE değerinin, 2018 yılı Mayıs ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran

dikkate alınır. Bu fıkra kapsamında yapılan yeniden değerleme sonrası pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %2 oranında hesaplan vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın sonuna kadar bir beyanname ile gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilir ve ilk taksiti beyanname verme süresi içinde, izleyen taksitler beyanname verme süresini takip eden ikinci ve dördüncü ayda olmak üzere üç eşit taksitte ödenir. Önceki fıkralarda taşınmazlar için öngörülen hükümler bu fıkra uygulamasında amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri için de geçerlidir.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.”,

hükümleri yer almaktadır.

Miras yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışı vergiye tabi midir?

MuhasebeNews — Wed, 17 Nov 2021 02:45:57 +0000

14 yıl önce miras yoluyla edinilen işyeri satışından elde edilen tutar gelir vergisine tabi midir? 5 yıldan önce satın alınan bir meskenin satış tutarı gelir vergisine tabi midir?

İvazsız (bedelsiz/ verasetten) intikal eden varlıkların satışından elde edilen (süre sınırlaması olmadan gelir veya kazanç Değer artış kazancına tabi değildir. (GVK Mükerrer Madde 80/6)

Satın alınan Gayrimenkul 5 yıl içinde satılır ise Değer artış kazancına tabidir.

5yıl sonra satılır ise vergileme olmaz. (GVK Mükerrer Madde 80/6)

GELİR VERGİSİ KANUNU

Değer Artışı Kazançları
Mükerrer Madde 80

(4783 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle değişen madde Yürürlük; 01.01.2003 tarihinden geçerli olmak üzere 09.01.2003) Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

1. (5281 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere değişen bent. Yürürlük; 01.01.2006)İvazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar.(*)

2. 70 inci maddenin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

3. Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanunî mirasçıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

4. Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

5. Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde(8) elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

(7104 Sayılı Kanunun 15 inci maddesiyle değişen ibare; Yürürlük: 06.04.2018) Taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı ile bir takvim(9) yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (***)(313 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2021 tarihinden itibaren 19.000 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

Faaliyetine devam eden ticarî bir işletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticarî işletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerle birinci fıkrada yazılı hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticarî kazanç sayılır ve bunlara ticarî kazanç hakkındaki hükümler uygulanır.(**)

(*) (Değişmeden önceki şekli) 1. (4842 sayılı Kanunun 8 inci maddesi ile 2003 yılı gelirlerine de uygulanmak üzere değişen bent. Yürürlük ;24.4.2003) İvazsız olarak iktisap edilenler, Türkiye’de kurulu menkul kıymet borsalarında işlem gören ve üç aydan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri ile tam mükellef kurumlara ait olan ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ( üç aylık süreyi bir yıla kadar çıkartmaya veya tekrar kanuni süreye kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir)(x)
(x) (Değişmeden önceki şekli) 1. İvazsız olarak iktisap edilenler ile üç ay süreyle elde tutulan ve Türkiye’de kurulu menkul kıymet borsalarında işlem gören hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar.
(**) (4369 sayılı Kanunun 82/3-d maddesiyle kaldırılmıştır. Yürürlük; 1.1.1999)(x)
(x) (Kaldırılmadan önceki şekli)
Değer artışı kazançları:
Mükerrer Madde 80 _ (2361 sayılı Kanunun 56’ncı maddesiyle eklenen madde) Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
1. (2588 sayılı Kanunun 18/c maddesiyle kaldırılmıştır) (Bakınız: Yürürlük maddesi).
2. (3239 sayılı Kanunun 58’inci maddesiyle değişen bent) Borsada kayıtlı olanlar ve ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, menkul kıymetlerin iktisap tarihinden başlayarak bir yıl içinde veya iktisaptan evvel elden çıkarılmasından sağlanan kazançların bir takvim yılındaki tutarının (3946 sayılı Kanunun 26’ncı maddesiyle belirlenen miktar Yürürlük : 30.12.1993 Geçerlilik; 31.12.1993) 500.000 lirayı (G.T.: 200, 5.500.000.- Geçerlilik; 1.1.1996) aşan kısmı.
3. (2574 sayılı Kanunun 15’inci maddesiyle değişen bent) 70’inci maddenin birinci fıkrasının 5 numaralı bendinde yazılı hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançların (3946 sayılı Kanunun 26’ncı maddesiyle belirlenen miktar Yürürlük : 30.12.1993 Geçerlilik; 31.12.1993) 500.000 lirayı (G.T.: 200, 5.500.000.- Geçerlilik; 1.1.1996) aşan kısmı,
4. (2574 sayılı Kanunun 15’inci maddesiyle değişen bent) Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanuni mirascıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançların (3946 sayılı Kanunun 26’ıncı maddesiyle belirlenen miktar Yürürlük : 30.12.1993 Geçerlilik; 31.12.1993) 500.000 lirayı (G.T.: 200, 5.500.000.- Geçerlilik; 1.1.1996) aşan kısmı,
5. Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar,
6. Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar,
7. (3239 sayılı Kanunun 58’inci maddesiyle eklenen bent) İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)
Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.
Faaliyetine devam eden ticari bir işletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticari işletmeye dahil amortismana tabi iktisadi kıymetlerle birinci fıkrada yazılı hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticari kazanç sayılır ve bunlara ticari kazanç hakkındaki hükümler uygulanır.
(+) Diğer yıllar için 200 Seri No.lu G.V.K. Genel Tebliği ile 92/3892, 93/5146, 94/6300 ve 95/7593 sayılı B.K.K.’ya bakınız.

8. (Değişmeden önceki şekli) dört yıl içinde

(***) (310 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2020 tarihinden itibaren 18.000 TL.) (305 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2019 tarihinden itibaren 14.800 TL.) (302 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2018 tarihinden itibaren 12.000 TL.) (296 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2017 tarihinden itibaren 11.000 TL.) (287 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2015 tarihinden itibaren 10.600 TL.) (284 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2013 tarihinden itibaren 9.400 TL.) (280 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2012 tarihinden itibaren 8.800 TL.) (278 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2011 tarihinden itibaren 8.000 TL.)( 266 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2008 tarihinden itibaren 6.800 YTL.)

9. Değişmeden önceki şekli: Bir takvim

Kaynak: İSMMMO, GİB
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Bankanın kullandırdığı kredilerin teminatını oluşturan gayrimenkullerin protokolle bankaya devredilmesinde Kurumlar Vergisi, KDV istisnası ve fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği

MuhasebeNews — Sun, 26 Sep 2021 08:16:57 +0000

T.C. AFYONKARAHİSAR VALİLİĞİ Defterdarlık Gelir Müdürlüğü

Sayı	:	63611781-KVK.ÖZLG.206-30	22/08/2013
Konu	:	Bankanın kullandırdığı kredilerin teminatını oluşturan gayrimenkullerin protokolle bankaya devredilmesinde Kurumlar Vergisi, KDV istisnası ve fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği

İlgi özelge talep formunda, Şirketinizin aktifinde kayıtlı bulunan arsa üzerinde termal otel inşaatı yapıldığı, inşaatların bir kısmının 2011/Ağustos ayında tamamlanarak müşteri kabulüne başladığı, biten ünitelerin yatırım tutarlarının 2011 yılında aktifleştirildiği, yatırımlarınız komple tamamlanmadığından ve ilgili belediyeden yapı kullanma izni alınamadığından tapuda cins tahsisi yapılamadığı, otel yatırımı için … Bankası T.A.O ‘dan kredi kullandığınız, ancak şirketinizin finansman sıkıntısı nedeniyle süresinde ödeyemediği kredi borçlarını banka ile yapılan protokol gereği 19.06.2015 tarihine kadar uzatıldığı ve karşılığında bankaya 19/6/2012 tarihinde 13.500.000,00 TL bedelle devredildiği, protokol gereği bankaya olan borçlarınızın 19/6/2015 tarihine kadar düzenli ödenmesi halinde banka tarafından söz konusu taşınmaz ve üzerindeki müştemilatların şirketinize bedelsiz olarak devrinin yapılacağı belirtilerek, … Bankası T.A.O ‘na şartlı olarak devredilen arsa ve müştemilatları için fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği, kurumlar vergisi ve katma değer vergisi (KDV) yönünden bilgi istenilmektedir.

KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN :

“5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun “İstisnalar” başlıklı 5 inci maddesinde;

“(1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır.

……

e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.(6111 Sayılı Kanunla eklenen parantez içi hüküm Yürürlük; 25.02.2011)(Taşınmazların kaynak kuruluşlarca kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz.)

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

f) Bankalara borçları nedeniyle kanunî takibe alınmış veya Tasarruf Mevduatı Sigorta

Fonuna borçlu durumda olan kurumlar ile bunların kefillerinin ve ipotek verenlerin sahip oldukları taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının, bu borçlara karşılık bankalara veya bu Fona devrinden sağlanan hasılatın bu borçların tasfiyesinde kullanılan kısmına isabet eden kazançların tamamı ile bankaların bu şekilde elde ettikleri söz konusu kıymetlerin satışından doğan kazançların %75’lik kısmı.

hükmü yer almaktadır.

Söz konusu istisnaların uygulanmasına ilişkin ayrıntılı açıklamalara 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin “5.6.” ile “5.7.” bölümlerinde yer verilmiştir.

… Bankası T.A.O ile şirketiniz ve ilişkili konumda olduğunuz … Ltd. Şti. arasında yapılan protokolün incelenmesinden, şirketinize ait taşınmaz ile üzerindeki müştemilatlarının, şirketinizin ve … Ltd. Şti.’nin anılan bankaya olan borçlarına karşılık teminat amacıyla bankaya devredildiği, bu devir işleminden dolayı anılan şirketin herhangi bir kazanç elde etmediği, gayrimenkul alım bedelinin tamamının ve işleyecek tüm faiz ve fer’ilerinin 19.06.2015 tarihine kadar bankaya ödenmesi durumunda bu protokole konu gayrimenkul ve eklentilerinin şirketinize devredileceği, protokol çerçevesindeki yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi ve elektrik, su, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi ile taşınmaz için yapılan giderlerin şirketinizce karşılanması şartıyla, söz konusu taşınmazın şirketinizce bedelsiz olarak kullanılacağı anlaşılmıştır.

Mülkiyet hakkının inançlı devri sözleşmesi, borçlunun (inanan) alacaklıya (inanılana) bir taşınırın, emre veya hamiline yazılı senedin veya taşınmazın mülkiyetini, alacağı garanti altına almak amacıyla devretmeyi, alacaklı inanılanın da bu mülkiyeti garanti kapsamının dışına çıkmayacak şekilde kullanmayı ve alacak ödenince de mülkiyeti geri döndürmeyi yükümlendikleri sözleşmedir.

Bir hakkı bir şahıstan devren iktisap eden kimsenin (itimat olunan – mutemet), bu hakkı devredenle aralarında kararlaştırılan amaca göre kullanmayı ve gerektiğinde bu hakkı kendisine devretmiş olana (itimat edene) veya bir üçüncü şahsa nakletmeyi taahhüt etmesi ve itimat edenin de bu taahhüde güvenerek hakkı devretmiş olması halinde, bir “İnançlı Muamele” veya daha yerinde bir ifade ile “İnançlı Temlik” söz konusu olup taşınmazını inanç sözleşmesi ile satan kimsenin ödünç aldığı parayı geri vererek taşınmazın kendisine geri verilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda borcu bulunmaktadır.

Buna göre, inançlı temlik işlemi ile taşınmazın mülkiyeti itimat edenden itimat olunana geçmekte ise de, taraflar böyle bir sözleşme ile teminat teşkil etmek veya idare olunmak üzere, malvarlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmayı amaçladıklarından söz konusu işlem tapuda satış işlemi olarak kendini gösteren, ancak, aslında teminat amaçlı inançlı taşınmaz devri olarak değerlendirilmesi gereken bir işlemdir. Çünkü teminat amaçlı mülkiyeti devir sözleşmesi ile inananın borcunu ödeyememesi ihtimali için, karşı tarafa teminat olarak bir malın mülkiyeti geçirilmektedir.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, şirketiniz ile … Bankası T.A.O arasında yapılan protokole istinaden, inançlı temlik esaslarına göre teminat amacıyla söz konusu taşınmazın devri işleminin, satış işlemi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.

Diğer taraftan, inançlı temlik işlemi kendine özgü bir hukuki muamele olup taşınmazın devredildiği tarih ile itimat eden tarafından borç ödenip, taşınmaz kendisine geri verilene kadar taşınmazın itimat edenin aktifinde bulunduğunun kabul edilmesi icap etmektedir. Ancak, şirketinizin bu teminat amaçlı devir işleminin şartlarını yerine getirememesi durumunda, tahakkuk ilkesi gereği şartların ihlal edildiği tarihte satış işleminin gerçekleştiği kabul edilecek ve Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e ile 5/1-f maddelerinde düzenlenen istisna hükümlerine ilişkin şartların sağlanıp sağlanmadığına bakılacaktır.

Ayrıca, şirketiniz ile ilişkili konumda olduğunuz … Ltd. Şti. arasındaki iş ve işlemlerin Kurumlar Vergisi Kanununun 13 üncü maddesinde düzenlenen transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerekebileceği de tabiidir.”

KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN:

KDV Kanununun,

1/1 inci maddesinde, Türkiye’de ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu,

2/1 inci maddesinde, teslimin bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,

hükme bağlanmıştır.

Buna göre, teminat amacıyla söz konusu taşınmazın devri işleminin, satış işlemi olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından bahse konu işlem KDV’nin konusuna girmemektedir. Ancak, şirketinizin bu teminat amaçlı devir işleminin şartlarını yerine getirememesi durumunda, tahakkuk ilkesi gereği şartların ihlal edildiği tarihte satış işleminin gerçekleştiği kabul edilecek ve KDV Kanununun 17/4-r maddesinde düzenlenen istisna hükmüne ilişkin şartların sağlanıp sağlanmadığına bakılacaktır.

Kaynak: GİB Özelge
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Veraseten intikal eden ancak gerçekte başkasına ait olan gayrimenkullerin bedelsiz devri vergiye tabi midir?

MuhasebeNews — Wed, 20 Jan 2021 13:16:14 +0000

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR VERGİLERİ GRUP MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı	:	84098128-120-762	14/08/2012
Konu	:	Veraseten intikal eden gayrimenkulün satışında vergileme hk.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda; … İli … İlçesi … mevkii 37 pafta, 158 ada, 1 parsel numarasında, … Büyükşehir Belediyesi kayıtlarında yeşil alan, tapu kayıtlarında ise bağ olarak görünen 27.800 m2 gayrimenkulün 1992 yılında gayri resmi olarak 170 kişiye satılmak suretiyle kaçak yapılaşmaya göz yumulduğu, 1996 yılında 40 kişinin kararı, çalışmaları ve paraları ile söz konusu arazinin ¼ hissesinin babanız … tarafından devralındığı, babanızın 1998 yılında vefatı ile söz konusu gayrimenkulün 2/8’lik kısmının anneniz …’ya, 3/8’lik kısmının …’ya ve 3/8’lik kısmının şahsınıza veraseten intikal ettiği, resmi kayıtlarda adınıza kayıtlı görünen ancak asıl sahipleri olan 40 kişiye devri söz konusu gayrimenkulün 2012 yılı resmi rayiç bedelinin 836.000.-TL. olduğu belirtilerek, bedeli tahsil edilmeyecek ancak asıl sahiplerine devri zorunlu olan hisseli tapu satışından doğacak vergi hakkındaki Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesinde; “Gerçek kişilerin gelirleri Gelir Vergisi’ne tabidir. Gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.” hükmü yer almaktadır.

Özel hukuk ve Vergi Hukuku ilişkileri söz konusu olduğunda vergilendirme işlemlerinde Vergi Hukukunun kendi kuralları esas tutulur. Başka bir anlatımla özel hukuka göre tamamlanmış geçerli bir durum, vergi hukukunda farklı mütalaa edilebileceği gibi özel hukuk açısından geçersiz sayılacak işlemler bazı vergisel sonuçlar doğurabilir. Nitekim, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesinin (b) bendinde belirtildiği üzere vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, anılan maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Aynı Kanunun mükerrer 80’inci maddesinde; “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

… …

6.İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanunun 5’inci maddesiyle değişen ibare) (01.01.2007 Yürürlük:4.4.2007, Geçerlilik:1.1.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

… …” hükmü yer almaktadır.

Öte yandan, aynı Kanunun Geçici 71’inci maddesinde; “(5615 sayılı Kanun’un 11’inci maddesiyle eklenen madde)(01.01.2007 tarihinden geçerli olmak üzere) Bu Kanunun mükerrer 80’inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1),(2),(4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usulde vergilendirilen çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” hükmü yer almıştır.

25.03.2011 tarihinde yayımlanan ve gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde değer artışı kazancının hesaplanmasında iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin açıklamaların yer aldığı 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde;

” … …

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.” açıklamaları yer almaktadır.

Buna göre, alım ve satıma konu edilen gayrimenkulün ivazsız iktisap edilmesi nedeniyle, bu gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır.

Ancak, söz konusu gayrimenkulün satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içinde yürütülmemekle beraber aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesi uyarınca, 1992 ve 1996 yıllarında asıl sahipleri yerine babanız adına tapusu alınan ve veraseten babanızdan intikal eden söz konusu gayrimenkulün, asıl sahiplerine bir bedel tahsil edilmeksizin devredildiğinin ispatı halinde, bu devir işleminden herhangi kazanç ve irat elde edilmeyeceğinden gelir vergisi yönünden herhangi bir vergilendirme yapılmayacağı tabiidir.

Şirket aktifinde 2 yıl tutulan gayrimenkullerin satışındaki KDV ve vergi istisnasında elde tutma süresi başlangıcının kriteri

MuhasebeNews — Fri, 25 Dec 2020 13:18:55 +0000

T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI KONYA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI MÜKELLEF HİZMETLERİ GELİR GRUP MÜDÜRLÜĞÜ

Sayı	:	37009108-130[17.Md/2015-291]-37523	31/12/2015
Konu	:	Taşınmazın aktifte iki yıl kullanılmasının tespiti

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden; … Belediyesine ait …ı Mahallesi … ada … no.lu parselde kayıtlı taşınmazın 2886 sayılı Kanun ve şartname dahilinde açık teklif usulü ile ihaleye çıkartıldığı,

Yapılan ihale sonucunda söz konusu taşınmazın … tarih ve … İhale-13 sayılı Belediye Encümen kararı ile % 25’i peşin, kalanı 12 eşit taksitle 2 … TL bedel üzerinden Şirketinize satıldığı,

belirtilerek, ilgili taşınmazın KDV Kanununun 17-4-r maddesi gereğince 2 tam yıl (730 gün) süre ile mülkiyetinde kalıp kalmadığının hesaplanmasında;

– Belediye tarafından bu taşınmazın satışına ilişkin ihale tarihinin mi,

– Taşınmaza ilişkin yapılan protokol tarihinin mi,

– Yoksa tapu devir tarihinin mi

dikkate alınacağı konusunda görüş talep edildiği anlaşılmıştır.

KDV Kanununun 17/4-r maddesinde; kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri KDV’den müstesna tutulmuştur.

Buna göre, KDV Kanununun 17/4-r maddesinde yer alan “iki yıl mülkiyetinde bulundurma” şartının hesabında söz konusu arsaların satışına ilişkin ihalenin kesinleştiği tarihin dikkate alınması gerekmektedir.

Aktifteki gayrimenkulü 3 yıl sonra satarsak Kurumlar ve KDV istisnasını kazanır mıyız?

MuhasebeNews — Wed, 22 May 2019 17:30:56 +0000

En az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar satışından doğan kazançların % 75’lik kısmının kurumlar vergisinden istisna olduğu ve KDV den istisna kanun maddesinde yer almaktadır. Peki bu istisna; “İnşaat ticareti yapan firmalar” içinde geçerli midir?

KVK 5.maddesini incelenmesinde inşaat işinin Gayrimenkul ticareti kapsamından olduğu anlaşılır. Diğer taraftan istisna % 75 değil % 50 olarak uygulanmaktadır. KVK 5. ve KDVK 17. Maddelerini yeniden inceleyiniz.

BENZER İÇERİKLER

Taşınmazın aktifte iki yıl bulunma zorunluluğunda gün hesabı mı yapılır?

ANASAYFA

Taşınmazların Satışında Kurumlar Vergisi İstisnasının detayları nedir?

Gayrimenkullerin satışından doğan kazancın kurumlar vergisinden istisna edilen kısmı yüzde kaçtır?

MuhasebeNews — Sat, 26 Jan 2019 17:30:56 +0000

Gayrimenkullerin satışından doğan kurum kazanç istisna oranı nedir?
(07.12.2018 11:20)

KVK 5.maddesinde belirtilen şartlar uygun olarak satışı yapılan Gayrimenkulün satışından elde edilen karın sermayeye eklenmesi veya fon da tutulması şartı ile karın % 50’si KV tabi tutulmaz.

Kaynak:ISMMMO
Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebe News veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.