İlgi (a)’da kayıtlı özelge talep formu ve ilgi (b)’de kayıtlı dilekçenizde; … Vergi Dairesi Müdürlüğünün … vergi kimlik numarasında kayıtlı mükellefi olduğunuz, 05/09/1996 tarihinde ağabeyiniz … tarafından iktisap edilen tarlanın üzerine  fabrika binası inşaatı yapıldığı, inşaatın 5 kat imar izninin bulunduğu, 4 katı biten  inşaatın halen devam ettiği, bu arada, ağabeyinize ait tarla vasıflı arazinin % 50 hissesini 23/12/2008 tarihinde satın aldığınızı ancak, tarla üzerindeki inşaatı devam eden binanın ağabeyinize ait ve maliyetinin 100.000,00 TL olduğu, tapuda cins tashihi işleminin yapılmadığı, bahse konu tarladaki % 50 hissenizi   satmanız halinde matrah tespitinde dikkate alınacak  tutarın  % 50 tarla hissesinin satışından elde edilecek bedelin olması gerektiği belirtilerek, elde edilen kazancın gelir vergisi karşısındaki durumu hususunda bilgi talep edildiği anlaşılmakta olup, konu hakkında Başkanlığımız görüşleri aşağıda açıklanmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer artışı kazançları” başlıklı mükerrer 80’inci maddesinde;

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançlarıdır.

…

6- İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin 1 inci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000.TL.’si (278 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2011 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 8.000 TL) gelir vergisinden müstesnadır…” hükmü yer almakta olup aynı Kanun’un mükerrer 81’inci maddesinde  safi değer artışının tespitine yönelik hükümlere yer verilmiştir.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3’üncü maddesinde,

“…

1. B) İspat: Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.

Vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir. şu kadar ki, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesi ispatlama vasıtası olarak kullanılamaz.

İktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfeti bunu iddia eden tarafa aittir.” hükmü yer almakta olup aynı Kanun’un 8‘inci maddesinde ise “Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.”

hükmü yer almaktadır.

Yukarıdaki hükümlere göre, söz konusu tarlanın  % 50 hissesinin iktisap edilmesi, bu tarla üzerinde inşa edilecek fabrika binasının % 50 hissesinin de tarafınızca iktisap edilmesi anlamına gelecektir.

            Bu itibarla, anılan tarla hissesini iktisap ettiğiniz tarih ile bu hissenizin satışını yapacağınız tarih arasında beş yıldan az bir süre geçmesi halinde sözü edilen hisseyi bir defada bir kişiye satmanız durumunda bu satıştan elde edeceğiniz kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmekte olup, söz konusu tarla hissesinin satışı aynı zamanda bahsi geçen binadaki % 50 hissesinin de satışı anlamına gelecektir. Dolayısıyla, değer artışı kazancınıza ilişkin matrahınızın tespitinde hâsılat tutarı için tarladaki hissenizin satış bedelinin yanı sıra binada bulunan % 50 hissesinin satış bedeli de aranılacaktır.

            Öte yandan, tapuda cins tashihi işleminin yapılmasından sonra binanın satılması durumunda ise tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih iktisap ettiğiniz tarih olarak kabul edileceğinden 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesinde belirtilen süre içerisinde elden çıkarılması halinde değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir.

Kaynak: GİB Özelge, 06/01/2012, B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK mük.80-45, İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.

Konu: Gayrimenkul değerleme şirketi tarafından tespit edilen bedel ile ihale bedeli arasındaki farkın vergilendirilmesi.

İlgide kayıtlı özelge talep formu ile şirketinizin %49’unun Sosyal Güvenlik Kurumuna(SGK), %49’unun ise Kızılay Derneğine ait olduğu; şirketiniz ile SGK arasında imzalanan “Sosyal Güvenlik Kurumuna Arsa Bedeli Karşılığı İnşaat Yapılmasına İlişkin Protokol” ile bu protokole ilişkin olarak düzenlenen ek protokol kapsamında bu kuruma hizmet binaları inşaatı yapıldığı, protokole göre SGK’ ya ait arsaların yetkilendirilen gayrimenkul değerleme şirketince tespit edilen değer üzerinden şirketinize satılmak üzere verildiği ve şirketinizce ihale yoluyla satışının yapıldığı; arsaların aynı gün, önce şirketiniz adına sonrasında satışı yapılan kişiye tapu tescil işlemlerinin yapıldığı; protokole göre satılan taşınmazlardan elde edilen gelirin tamamının SGK inşaatlarında kullanılacağı, ihale bedelinin şirketiniz muhasebe kayıtlarında “Alınan Sipariş Avansları” hesabına kaydedildiği; SGK yetkililerince inşaat maliyetlerinin incelenerek mutabakata varılmasından sonra inşaat maliyeti ve müteahhit karını içeren fatura düzenlenerek SGK’ ya verildiği, arsa satış bedelinin fatura bedeli üzerinden mahsup edildiği ve dolayısıyla şirketinizin arsa satışından dolayı elde ettiği herhangi bir gelirinin oluşmadığı belirtilerek, gayrimenkul değerleme şirketi tarafından tespit edilen değer ile ihale bedeli arasındaki protokol gereği SGK’ ya bırakılan farkın vergilendirilip vergilendirilemeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

KURUMLAR VERGİSİ KANUNUNA GÖRE
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun “Safi Kurum Kazancı” başlıklı 6’ncı maddesinde; kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanununun “Bilanço Esasında Ticari Kazancın Tespiti” başlıklı 38’inci maddesinde ise;

“Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce:

1.İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir;
2.İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.

Ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu kanunun 40 ve 41’inci maddeleri hükümlerine uyulur.” hükümlerine yer verilmiştir.

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 3’üncü maddesinin (B) bendinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği hüküm altına alınmıştır.

Söz konusu Kanunun, “Mükellef ve Vergi Sorumlusu” başlıklı 8’inci maddesinin üçüncü fıkrasında; “Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.” hükmü yer almaktadır.

Öte yandan, özelge talep formu ekinde yer alan Emek İnşaat ve İşletme A.Ş. ile SGK Başkanlığı arasında imzalanan 03.11.2011 tarihli Sosyal Güvenlik Kurumuna Arsa Bedeli Karşılığı İnşaat Yaptırılmasına İlişkin Protokol ile 03.01.2012 tarihinde imzalanan Ek Protokolün tetkikinden;

– Protokolün konusunun; SGK tarafından Emek İnşaat ve İşletme AŞ’ye bildirilen ve şirket tarafından uygun bulunan SGK mülkiyetindeki taşınmazların, ekspertiz değeri üzerinden şirkete devri ve devir bedeli karşılığında SGK’nın belirleyeceği yerlerdeki SGK mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde SGK’nın vereceği ihtiyaç programı ve projelere göre şirket tarafından Sosyal Güvenlik İl Müdürlükleri, Sosyal Güvenlik Merkezleri, Depo ve Arşiv Binaları ve ihtiyaç duyulan diğer binaların yapılması olduğu,
– İnşaatlar ile ilgili olarak, anahtar teslimi götürü bedelle ihale edilen ve kesinleşen ihale üzerinden; ihale bedelleri toplamı+altyapı bedelleri+varsa proje bedelleri+fiyat farkı+KDV+her türlü resmi belgeli giderler toplamına %10 ilave edilerek bulunacak maliyet bedelleri üzerinden ödeme yapılacağı,
– Şirkete devredilecek taşınmazların ekspertizlerinin Sermaye Piyasası Kurulu(SPK) tarafından onaylı Gayrimenkul Değerleme kuruluşlarına şirket tarafından yaptırılacağı,
– SGK tarafından, ekspertizi yaptırılan taşınmazların, ekspertiz bedeli üzerinden en geç 3 (üç) ay içinde şirkete devrinin sağlanacağı,
– Şirkete devredilecek olan taşınmazların arsa bedellerinin, ödenen bedeller toplamından fazla veya eksik olması halinde taraflar arasında mahsuplaşmanın Ek Protokol ile yapılacağı,
– Satışına karar verilen ve devredilen taşınmazların devredilen değerinin altında satılamayacağı, satılan taşınmazlardan elde edilen gelirin tamamının SGK inşaatlarında kullanılacağı,
anlaşılmıştır.

Bu itibarla, şirketiniz ile SGK arasında düzenlenen arsa bedeli karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin protokoller kapsamında, SPK tarafından onaylı gayrimenkul değerleme şirketince tespit edilen değeri üzerinden SGK tarafından şirketinize devredilen ve ihale bedeli üzerinden satışı yapılan arsaların satışından elde ettiğiniz hasılatın, şirketinizce SGK adına yapılan bina inşaatlarında kullanılması şartıyla, şirketiniz muhasebe kayıtlarında “Alınan Sipariş Avansları” hesabına kaydedilmesi mümkündür. Öte yandan söz konusu arsaların satışından elde ettiğiniz hasılatın SGK inşaatlarında kullanılmayarak ve SGK’ ya iade edilmeksizin şirketiniz bünyesinde kalan kısmının ise kurum kazancınıza dâhil edilerek vergilendirilmesi gerektiği tabiidir.

Kaynak: Ankara Vergi Dairesi
6 Mayıs 2016 Tarih ve 38418978-125[6-15/13]-69878 Sayılı Özelge

Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.