Kentsel dönüşüm sürecinde bankadan çekilen krediler birçok mülk sahibinin başvurduğu finansman yöntemlerinden biridir. Ancak kentsel dönüşüm kredisi faiz giderleri gelir vergisi beyannamesinden düşülebilir mi? sorusu, gayrimenkul yatırımcıları ve ev sahipleri tarafından sıkça araştırılmaktadır. İşte, kentsel dönüşüm kredisi faizlerinin vergisel boyutu ve GMSİ beyannamesi üzerindeki etkisi hakkında merak edilenler…
Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Vergi Mevzuatı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde, gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) elde eden mükelleflerin beyan edebileceği gider kalemleri belirlenmiştir. Kanunun 74. maddesi, kira geliri beyan edilirken indirilebilecek giderler arasında kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili borç faizlerini de kapsamaktadır. Ancak ticari faaliyet kapsamında kullanılan krediler ile GMSİ kapsamında kullanılan krediler arasında önemli farklar bulunmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Faizleri GMSİ’den Düşülebilir mi?
Eğer kentsel dönüşüm kredisi, ticari bir faaliyet kapsamında kullanılmışsa ve elde edilen gelirle doğrudan bağlantılıysa, faiz giderlerinin ticari kazanç kapsamında gider olarak gösterilmesi mümkündür. Ancak, ticari faaliyetin sona ermesi ve gayrimenkullerin kiraya verilmesi halinde durum değişmektedir.
Bu noktada, kredi faiz giderlerinin düşülebilmesi için iki farklı senaryo değerlendirilmektedir:
Kredi Ticari Kazanç İçin Kullanılmışsa
- Eğer mülk sahibi, ticari faaliyet kapsamında bir yapı inşa etmiş ve bu yapıyı işletme bünyesinde kullanmışsa, kentsel dönüşüm kredisi faizleri ticari kazançtan indirilebilir.
- Bunun için kredinin, ticari kazancın elde edilmesine doğrudan hizmet ettiğinin belgelenmesi gerekmektedir.
Kredi Konut veya Bireysel Yatırım İçin Kullanılmışsa
- Eğer kredi, mülk sahibinin kişisel yatırımı kapsamında kullanılmışsa ve kiraya verilmişse, ticari kazanç olarak değil, gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) kapsamında değerlendirilir.
- Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesi uyarınca, ticari işletmeye dahil olmayan gayrimenkuller için kullanılan ticari nitelikteki kredi faiz giderleri, kira gelirinden indirilemez.
Hangi Durumlarda Kredi Faizleri Gider Olarak Yazılabilir?
- Eğer kredi, ticari bir işletmenin faaliyetlerini sürdürmek amacıyla çekilmişse, faiz giderleri vergiden düşülebilir.
- Ancak ticari faaliyet sona erdikten sonra ve gayrimenkuller bireysel olarak kiraya verildikten sonra, yapım için alınan kredi faiz giderleri kira gelirinden indirilemez.
- Konut finansmanı amacıyla kullanılan kredilerin faizleri, yalnızca konut kiralamaları için belirlenen oranlarda gider olarak yazılabilir.
Sonuç: Kentsel Dönüşüm Kredisi Faiz Giderleri Vergiden Düşer mi?
Özetlemek gerekirse, kentsel dönüşüm kredisine ait faiz giderleri ticari kazanç elde eden işletmeler tarafından gider olarak gösterilebilir.
Kentsel dönüşüm kredisi ve vergisel avantajlar hakkında daha fazla bilgi almak için bir mali müşavirle görüşmek faydalı olacaktır.
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
| ACELE | ||||
| Sayı | : | 84098128-120.05[74-2019/1]-1786 | 02.01.2020 | |
| Konu | : | Kentsel dönüşüm kapsamında bankadan çekilen krediye ait faiz giderlerinin GMSİ beyanından indirilip indirilemeyeceği | ||
| İlgi | : | 30/01/2019 tarihli özelge talep formunuz. |
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında bankadan “kentsel dönüşüm kredisi” adı altında çekmiş olduğunuz ticari krediye ait faiz giderlerinin, gayrimenkul sermaye iradı beyannamenizden indirim konusu yapılıp yapılamayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında; her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiş, bu maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.
Söz konusu hükümden anlaşılacağı üzere, ticari faaliyet bir tür emek sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır.
Aynı Kanunun 39 uncu maddesinin “İşletme Hesabı Esasında Ticari Kazancın Tespiti” başlıklı bölümünde;
“İşletme hesabı esasına göre ticari kazanç, bir hesap dönemi içinde elde edilen hâsılat ile giderler arasındaki müspet farktır.
Elde edilen hasılat, tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakları; giderler ise tediye olunan ve borçlanılan meblağları ifade etmektedir.
Ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu kanunun 40 ve 41 inci maddeleri hükümlerine uyulur.” açıklamalarına yer verilmiştir.
Yine aynı Kanunun 40 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde ise “Ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderlerin safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılacağı” hükmüne yer verilmiştir.
Ancak ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler ile kazancın elde edilmesi ve idamesi arasında illiyet bağının bulunması, giderlerin kazancın elde edilmesine yönelik olması ve söz konusu giderlerin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belgelendirilmesi gerekmektedir.
Öte yandan, Kanunun “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70 inci maddesinin birinci fıkrasında aynı fıkrada bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükmüne yer verilmiş olup, anılan maddenin ikinci fıkrasında ise maddede bentler halinde yazılı mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı hükme bağlanmıştır.
Mezkûr Kanunun 74 üncü maddesinde de “Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hâsılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:
…
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz.),” hükmüne yer verilmiştir.
Diğer taraftan, konuya ilişkin olarak nezdinizde düzenlenen 04/03/2019 tarih ve 2122557182 benzersiz kodlu yoklama fişinde; Çevre ve Şehircilik Bakanlığından alınan riskli yapı raporu çerçevesinde, sahibi olduğunuz müstakil binanın yıkılarak yerine 5 katlı 10 adet mesken olarak yeni bina inşa edildiği, söz konusu bina inşaatının müteahhitlik belgesi almak suretiyle şahsınız tarafından gerçekleştirdiği, inşaat işinin bitim tarihinin ve kullanılmaya başlama tarihinin yapı kullanım izin belgesi tarihi olan 26.10.2017 tarihi olduğu, bina inşaatı sonucunda iktisap etmiş olduğunuz 10 adet meskenin 1 adedinde kendinizin ikamet ettiği, geriye kalan 9 adet meskenin ise kiraya verildiği hususları tespit edilmiştir.
Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre; ticari faaliyetinizde kullanılan kentsel dönüşüm kredisinin ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için kullanılmış olması ve ticari faaliyetten elde edilen gelir ile doğrudan illiyet bağı bulunması dolayısıyla, söz konusu krediye ait faiz giderlerinin ticari kazanç yönünden mükellefiyetinizin faal olduğu “03/2017-11/2017” dönemine isabet kısmının ticari kazancınızın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Ancak, ticari faaliyetinize son vermiş olduğunuz tarih olan 30.11.2017 tarihinden sonra gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen iratlardan, ticari işletmenize dahil olmayan gayrimenkullerinize ait kredi faizlerinin, Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendi kapsamında indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.
…
Kaynak: GİB özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
