Emlak vergisi borçları gayrimenkul devirlerinde kimin sorumluluğunda? Alıcı da sorumlu olabilir mi?
Satın aldığınız taşınmazın geçmiş dönem emlak vergisi borcundan siz de sorumlu olabilirsiniz. İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın özelgesi, devir ve ferağ yapılan gayrimenkullerde alıcı ile satıcının müteselsil sorumluluğunu tüm detaylarıyla açıklıyor.
Gayrimenkul alım-satımlarında yalnızca tapu devriyle işin bittiği düşünülür. Ancak çoğu alıcının farkında olmadığı önemli bir vergi yükümlülüğü var: Geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi borcu. İzmir Vergi Dairesi’nin bir özelgesinde, bu durumun nasıl vergisel sonuçlar doğurduğu açıkça ortaya konuyor.
Emlak Vergisinde Alıcının Sorumluluğu Var mı?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesi, bir binanın devri halinde o yıla ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden alıcı ve satıcının müteselsilen sorumlu olduğunu belirtir. Yani, siz tapuyu aldıktan sonra ortaya çıkan eski borçlardan da sorumlu tutulabilirsiniz.
Vergi Değerini Tadil Eden Durumlar
Bir konutun kullanım tarzı değiştirilerek işyerine çevrilmesi, vergi değerini etkileyen bir unsurdur. Bu durumda belediyeye bildirim yapılması gerekir. Eğer bu değişiklik yapılmaz ve emlak vergisi hâlâ mesken oranında ödenirse, eksik tahakkuklar için geriye dönük vergi ve gecikme zamları çıkarılır.
Belediyenin Yetkisi Ne?
Belediyeler, vergi değerinde usulsüzlük tespiti yapmaları halinde geçmişe dönük tahakkuk işlemi yapabilir. Bu tahakkuk sonrası ödeme emri, hem devreden hem de devralan adına düzenlenebilir. Hangi taraf öderse, diğerine karşı rücu hakkı saklıdır.
Pratikte Ne Yapmalı?
Gayrimenkul alımında aşağıdakilere dikkat etmek gerekir:
- Taşınmazın emlak vergisi kaydı işyeri mi mesken mi kontrol edilmeli.
- Belediyeye gidilerek önceki yıllara ait borç sorgulaması yapılmalı.
- Alım öncesi satış sözleşmesine “geçmiş borçlardan doğacak yükümlülüklerin satıcıya ait olacağı” yönünde hüküm konulmalı.
Rücu Hakkı Nedir?
Vergi dairesi alıcıdan tahsilat yaptıktan sonra, alıcı ödemek zorunda kaldığı tutarı eski malike dava yoluyla geri talep edebilir. Ancak bu, tamamen özel hukuk hükümlerine tabidir ve yargı süreci gerektirir.
10 Soru 10 Cevap:
1. Taşınmazın geçmiş vergi borcundan alıcı da sorumlu mu?
Evet, devreden ve devralan müteselsilen sorumludur.
2. Mesken olarak gösterilen taşınmaz işyeri çıkarsa ne olur?
Vergi farkı çıkar ve geçmiş yıllar için tahakkuk yapılır.
3. Bu borçlar kimden tahsil edilir?
Belediye, alıcı ya da satıcıdan herhangi birinden tahsil edebilir.
4. Alıcı borcu öderse satıcıya rücu edebilir mi?
Evet, özel hukuk kapsamında dava açabilir.
5. Bildirim yapılmazsa ne olur?
Eksik vergi tahakkuku nedeniyle ceza ve gecikme zammı çıkar.
6. Belediye hangi yılları geriye dönük tahakkuk ettirebilir?
Tahakkuk zamanaşımı süresi olan 5 yıl içinde işlem yapılabilir.
7. Tapu devrinden sonra borç çıkması yasal mı?
Evet, mevzuata göre alıcı da sorumlu tutulabilir.
8. Gayrimenkul satışında vergi borcu kontrolü nasıl yapılır?
Belediyeden taşınmazın geçmiş borç durumu sorgulanmalıdır.
9. İşyeri olarak kullanılan ev mesken vergisiyle ödendiyse?
Vergi farkı çıkar ve geçmişe dönük ödenir.
10. Ödeme emri sadece alıcıya mı gider?
Hayır, hem alıcıya hem satıcıya düzenlenebilir.
KONUYLA İLGİLİ ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İZMİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü | ||||
| Sayı | : | B.07.1.GİB.4.35.17.02-175.01[30-2012/1]-759 | 14/08/2012 | |
| Konu | : | Ödenmeyen emlak vergilerinde devreden ve devralanın müteselsil sorumluluğu | ||
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, İlimiz … sok. No:… Alsancak adresindeki meskeni, 14/10/2011 tarihinde satın aldığınız ve … Belediye Başkanlığına değişiklik bildirimi verdiğiniz, ancak taşınmazın önceki sahipleri tarafından işyeri olarak kiraya verilmesine rağmen verginin meskene ait değerler üzerinden ödenmesi nedeniyle emlak vergisi fark tahakkuku yapıldığı ve tarafınızdan ödenmesinin talep edildiği belirtilerek konu hakkında Başkanlığımız görüşü sorulmaktadır.
Konuya ilişkin olarak … Belediye Başkanlığının … tarihli ve … sayılı yazısı ekinde alınan ve tarafınıza hitaben düzenlenen … tarih ve … sayılı yazıda, anılan taşınmazın … tarihinde sahibi olan … ´nin 10/8/2009 tarihinde …´ye sattığı, bu kişinin de 19/11/2009 tarihinde … Taah. San.ve Tic. Ltd. Şti.ne devrettiği, şirketin de 14/10/2011 tarihinde tarafınıza sattığı, bu tarihe kadar taşınmazın kullanım şeklinin mesken olarak bildirerek emlak vergisinin bu yönde ödendiği, ancak taşınmazın işyeri olarak kullanılması nedeniyle Müdürlüklerince 24/10/2011 tarihinde tahakkuk zamanaşımı süresi de dikkate alınarak 2006-2009 yılları için … adına, 2010-2011 yılları ise … . Taah. San.ve Tic. Ltd. Şti. adına fark emlak vergisi tahakkuku yapıldığı, eksik ödenen bu dönemlerle ilgili müteselsilen sorumlu olduğunuz hususunda tarafınıza bildirildiği anlaşılmaktadır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde; Türkiye sınırları içinde bulunan binaların bu Kanun hükümlerine göre bina vergisine tabi olduğu; 3 üncü maddesinde de; bina vergisini, binanın malikinin, varsa intifa hakkı sahibinin, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanunun 9 uncu maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde bina vergisi mükellefiyetinin; 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı; 23 üncü maddesinde, bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içerisinde, değişiklik bütçe yılının son üç ayı içinde meydana gelmiş ise olayın meydana geldiği tarihten itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verileceği; 33 üncü maddenin 3 üncü fıkrasında da; bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesinin vergi değerini tadil eden sebep olduğu; 30 uncu maddesinin son fıkrasında ise devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralanın müteselsilen sorumlu tutulduğu, devralanın mükellefe rücu hakkının saklı olduğu, tapu dairelerinin devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15 inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirmesi gerektiği hükümlerine yer verilmiştir.
Öte yandan, 17 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin “IV-Müşterek Hükümler” başlıklı bölümünün 3 üncü fıkrasında; ” ….Bu değişiklik ile devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlâk vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan için müteselsil sorumluluk esası getirilmiştir. Devralanın ödeyeceği vergiden dolayı devredene rücu hakkı saklı bulunmaktadır…….” denilmiştir.
Bu hükümlere göre; bir meskenin kullanış tarzının işyeri olarak değiştirilmesi, vergi değerini değiştiren sebep olduğundan mükelleflerin söz konusu değişiklik için ilgili belediyeye bildirim vermesi gerekmekte olup bu gayrimenkulün satışa konu olması halinde ise satışın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden alıcı ve satıcılar müteselsilen (birlikte) sorumludurlar.
Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi ve gecikme zamlarının takip ve tahsil işlemlerine, asıl emlak vergisi mükellefi ile bu vergi ve gecikme zamlarının ödenmesinden müteselsil sorumlu olan devralan adına 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 55 inci maddesi hükmü uyarınca ödeme emri düzenlenmek suretiyle başlanacaktır. Ancak, söz konusu amme alacağının müteselsil sorumluların herhangi birisinden tahsili halinde diğer borçlu hakkında takip işlemleri sonlandırılacaktır.
Yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde, 1319 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin son fıkrası gereğince, işyeri olarak kullanılırken emlak vergisinin mesken olarak ödendiği söz konusu taşınmaz için satışın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait tahakkuk etmiş ya da sonradan tahakkuk ettirilmiş emlak vergilerinin ödenmesinde, diğer maliklerle beraber gayrimenkulün en son sahibi olarak şahsınız da müteselsilen sorumlu olacaktır. Ayrıca, sözü edilen taşınmaz ile ilgili olarak önceki dönemlere ait tarafınızca ödenenen/ödenecek emlak vergileri için satıcıya rucu etmeniz mümkün bulunmakta olup satıcı ile aranızdaki uyuşmazlığın özel hukuk hükümleri çerçevesinde sonuçlandırılması gerekmektedir.
…
ÖNERİLEN DİĞER İÇERİKLER
Tek Seferlik Web Tasarım Hizmetlerinde Vergi Uygulaması Nasıl Olmalı?
Günlük Kiraya Verilen Daireler Mesken mi, İş Yeri mi Sayılır? Emlak…
Sanayi Sicil Belgesinde Yer Almayan Ürünler İçin Tecil-Terkin Uygulaması
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
